رای دادگاه: آیا خریدار باید تاوان اختلافات پنهان میان وراث را بدهد؟
وکلاپرس- دادگاه عمومی حقوقی شهرستان بانه در رسیدگی به دعوای چند نفر از وراث برای ابطال معامله یک قطعه زمین، با تأکید بر حمایت از خریدار با حسن‌نیت و اعتماد به اسناد رسمی، حکم به بی‌حقی خواهان‌ها صادر کرد.
به گزارش وکلاپرس، ماجرا از آنجا آغاز شد که سند رسمی یک ملک کشاورزی به نام یکی از وراث صادر و او نیز بعداً تمام ملک را به دختران خود منتقل کرد. دختران وی در ادامه، بخشی از زمین را به دو نفر فروختند. با این حال، تعدادی دیگر از وراث که پیش‌تر موفق به ابطال سند مالکیت اولیه به میزان سهم‌الارث خود شده بودند، خواستار ابطال معامله بعدی نیز شدند و استدلال کردند فروش ملک بدون رضایت آنان انجام شده است.
دادگاه در بررسی این دعوا، به این موضوع توجه کرد که خریداران هنگام انجام معامله با اتکا به سند رسمی مالکیت اقدام به خرید کرده‌اند و دلیلی بر اطلاع آنان از اختلافات و ادعاهای پنهان میان وراث وجود نداشته است. از نظر قاضی، نمی‌توان صرفاً به دلیل وجود اختلافات پیشین میان وراث، معامله انجام‌شده با خریدار با حسن‌نیت را باطل دانست.
قاضی در استدلال خود بر ضرورت حفظ امنیت معاملات و اعتماد عمومی به اسناد رسمی تأکید کرده و با اشاره به اصول حقوقی «آینه» و «پرده» توضیح داده است که وضعیت ثبتی ملک باید مبنای اعتماد اشخاص ثالث قرار گیرد و خریدار با حسن‌نیت نباید مکلف به کشف اختلافات پنهانی باشد که در اسناد رسمی منعکس نشده‌اند.
بر همین اساس، دادگاه دعوای وراث برای ابطال معامله را نپذیرفت و حکم به بی‌حقی آنان صادر کرد. البته این رأی، بدوی و قابل تجدیدنظرخواهی است.
- بیشتر بخوانید:
- بخشنامه عدم شمول مالیات نسبت به تقسیم اموال متوفی میان وراث
- نشست قضایی دادگستری تهران با موضوع اعتراض ثالث نسبت به گواهی حصر وراثت
شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان بانه
دادنامه
دادگستری به طرفیت آقایان و خانم‌ها … وکیل محترم دادگستری)، به خواسته: اعلام بطلان معامله (تقاضای صدور حکم مبنی بر اعلان بطلان معامله (عقد بیع) موضوع یک فقره مبایعه نامه به تاریخ ۱۳۹۳/۱۱/۲۷ فی‌مابین خواندگان مقوم به ۱۰۱/۰۰۰/۰۰۰ تومان + جبران جمیع خسارات دادرسی)، مختصر ادعای خواهان‌ها آن است که به موجب دادنامه صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی بانه، حکم به ابطال سند مالکیت پلاک ۱۳۸ فرعی از ۱۸ اصلی بخش ۷ بانه و الزام به انتقال سند به نسبت سهم‌الارث برای خواهان‌ها صادر که دادنامه توسط شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر، عینا تایید شده است. با این وجود مالک وقت سند … اقدام به انتقال سند به دختران خود (خانم … نموده و نامبردگان نیز به موجب قرارداد عادی بیع اقدام به انتقال ۲۰۰ متر از سند مزبور به آقای … نموده‌اند اما به جهت آنکه به میزان سهم‌الارث، خواهان‌ها در کل پلاک مزبور مالک هستند (به صورت مشاعی) و فروش جزئی از مال مشاع (۲۰۰ متر) باید با اذان کلیه شرکاء مشاعی باشد، در غیر اینصورت به نسبت سهم اشخاص ذی‌نفع که راضی یا آگاه به معامله نبوده‌اند، فضولی بوده و با رد مالک معامله باطل می‌شود در مقابل هر چند که خواندگان دفاع موثری به عمل نیاورده‌اند اما دادگاه با ملاحظه جمیع اوراق و محتویات و مطالعه دادنامه‌های متعدد صادره مابین طرفین به شرح ذیل مبادرت به انشاء رای و قلع ماده نزاع می‌نماید. شرح واقعه از این قرار است که خواهان‌ها برادران، خواهران و برادرزادگان خوانده ردیف اول هستند. ایشان به صورت موروثی مالک ماترک مرحوم … می‌باشند و مطابق تقسیم نامه‌ای عادی اقدام به تقسیم اموال مابین خود کرده‌اند. مطابق نظریه کارشناسی که مصون از اعتراض موثر باقی مانده است سند مرتبط با زمین زراعی به مشهوریت قاضی خان به پلاک ثبت ۱۳۸ فرعی از … فرعی از … اصلی به مساحت ۶/۵۷۰ متر مربع در تاریخ ۱۳۸۴/۱۰/۱۹ به نام … صادر شده است و متعاقبا کل ۶ دانگ سند مزبور تحت شماره انتقال ۴۷۵۰۲ مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۲۸ به خانم‌ها … انتقال یافته است. متعاقبا براساس قولنامه مورخه ۱۳۹۳/۱۱/۲۷ خانم‌ها … اقدام به ابتیاع ۲۰۰ متر مربع به آقایان … امینیان به میزان ۲ دانگ و … به میزان ۴ دانگ نموده‌اند اما به موجب دادخواهی آقایان و خانم … شهرت همگی … به طرفیت … و دخترانشان در پرونده کلاسه ۹۵۰ همین شعبه به موجب دادنامه صادره در سال ۹۶ (ص ۲۰) حکم به ابطال سند صدرالذکر به نسبت سهم خواهان‌ها صادر که رای توسط شعبه سوم دادگاه تجدیدنظر عینا تایید می‌گردد (ص ۱۹) و خواهان‌ها بر این اساس، به نسبت سهم خود خواستار ابطال معاملات آقای … و دختران ایشان با اشخاص ثالث شده‌اند. هر چند که احدی از خریداران طرف دعوا قرار نگرفته‌اند اما این مسئله مانع دادخواهی نیست چون میزان سهم خریداری شده هر کدام از خریداران مشخص است و خواهان حق دارد و به هر کدام از آنها تعرض کرده و رد یا تایید معامله فضولی را بخواهد در نهایت استدلال دادگاه چنین است:
۱- محکمه به قواعد حاکم بر معاملات فضولی اشرافیت دارد اما موضوع اساسی در این پرونده وضعیت حقوقی معاملات اشخاص ثالث با دارنده سندرسمی است.
۲- به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را به عنوان مالک می‌شناسد که سند به اسم اوست و به طریق اولی مردم نیز به اسناد صادره توسط دولت اعتماد کرده و هر شخصی که سند به اسم او می‌باشد را مالک می‌دانند. به همین جهت اشخاص با روئیت سندرسمی به طرف معامله اعتماد کرده و بدون انجام استعلام یا تحقیق خاصی معاملات خود را با صاحبان اسنادرسمی منعقد می‌نماید. بر این مبنا هر چند بر اساس آراء صادره خواهان حق دارد حق مالکیت خود را اعمال نماید اما چنین اعمال حقی نباید وسیله اضرار به غیر باشد.
۳- صحت اسنادرسمی و تزلزل ناپذیری آنها امری است که اجتماع آن را پذیرفته و بر اساس اعتماد مشروع به اسناد عقود خود را تنظیم می‌کنند به همین دلیل است که علی‌رغم وجود قانون ثبت، قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول نیز به تصویب رسید و در ماده یک این قانون هرگونه معامله راجع به اموال را منوط به ثبت دانسته است. هر چند بر اساس ماده ۴ قانون مدنی اثر قانون نسبت به آتیه بوده و قانون اخیرالذکر بر روابط حقوقی این پرونده حاکم نیست اما استناد و اشاره به قانون مزبور از باب تاکید بر اهمیت اسنادرسمی است.
۴- در مانحن‌فیه آقای … به موجب سند صادره در سال ۸۴ رسما و قانونا مالک شناخته شده و سند را رسما در سال ۸۹ به خانم‌ها … انتقال داده‌اند و ۴ سال بعد خریداران … یعنی در سال ۹۳ با رویت سندرسمی معامله کرده‌اند اما سه سال بعد از معامله، یعنی در سال ۹۶ حکم به ابطال سندرسمی اولیه صادر می‌گردد.
۵- دادگاه خود را به جای شهروندان قرار داده و می‌پرسد که در این رهگذر خریدار چگونه باید می‌دانست که زمین خریداری شده دارای مشکل مالکیت است؟ خریدار چه راهی داشت که از این نزاع مابین ورثه مطلع گردد؟ بدون اعتماد به ظاهر سند مشروع و قانونی آیا استحکام و انسجامی برای معاملات باقی می‌ماند؟ لذا قاعده ثالث با حسن‌نیت بودن که در اسناد تجاری حاکم است، باید در عرف معاملاتی اشخاص در غیر اسناد تجاری نیز مورد استناد و بررسی قرار گیرد. خریدار با حسن‌نیت نمی‌بایست تاوان اعتماد خود را بدهد.
۶- از طرفی در تعارض میان قاعده تسلیط و قاعده لاضرر، ارجعیت با قاعده لاضرر است و دادگاه و احکام آن نباید دستاویزی برای بیدادگری باشند.
۷- دادگاه در هر پرونده و هر حکم الزاما و ناچارا باید واقعیت‌های موجود در زیست‌اجتماعی را شناخته و آن را رعایت کند. وظیفه محکمه ایجاد و حفظ نظم اجتماعی است و البته یکی از آثار آراء قضایی ایجاد رویه برای جامعه می‌باشد و مردم با مطالعه آراء و تصمیمات دادگاه روند معاملات و مراودات مالی خود را تنظیم می‌کنند. به عبارتی قانون در راهروهای دادگاه متولد می‌شود و بلوغ می‌یابد. قانون از جامعه و برای جامعه وضع می‌گردد و نگاه و تفسیر خشک و بدون انعطاف به قوانین باعث عدم مقبولیت قانون در جامعه خواهد شد. قانون مولود فرهنگ‌ها و فرهنگ مولود جامعه است. بر این بنیاد نمی‌توان به آسانی از اعتماد مشروع اشخاص به ظاهر اسناد چشم پوشید و از طرفی آنها را ملزم و ترغیب به رعایت در شفافیت در معاملات و رعایت مقررات ثبتی دانست.
۸- بنابراین دادگاه با تکیه بر استدلال‌های فوق و قواعد منطقی و فلسفی حاکم بر حقوق و نیز با الهام از قواعد فقهی و مفاهیم تحلیل اقتصادی حقوق چنین معتقد است که دعوای ابطال سندرسمی را نباید حقی خصوصی میان اشخاص دانست زیرا آثار چنین دعوایی از قلمرو منافع طرفین فراتر می‌رود و امنیت حقوقی جامعه، ثبات اقتصادی، آرایش بازار معاملات و مهمتر از همه، اعتماد به نظام ثبت را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. سندرسمی، تنها وسیله اثبات مالکیت یک شخص نیست، بلکه تکیه‌گاه اعتماد دیگران و جلوه‌ای از اقتدار و اعتبار نظام حقوقی است. از این رو، هر بار که سندرسمی به استناد روابط پنهان و اختلافات پیشین اشخاص ابطال می‌شود، گویی جعبه پاندورا گشوده شده و مجموعه‌ای از ناامنی‌ها، تردیدها و بی‌اعتمادی‌ها به روابط حقوقی را می‌یابد.
۹- دورانی که می‌شد با تمسک صرف به قواعد سنتی، مانند غصب، بطلان معاملات متوالی و سرایت بی‌اعتباری یک قرارداد به تمامی معاملات و اسناد پس از آن، سرنوشت مالکیت اشخاص را تعیین کرد، باید سپری‌شده تلقی شود.
۱۰- حقوق ثبت، منطق و اصول مستقلی دارد که نمی‌توان آنها را در سایه قواعد عمومی قراردادها نادیده گرفت. در این میان دو اصل (آینه) و (پرده) شایسته احیایی جدی و جایگاهی شایسته در اندیشه قضایی‌اند. بر پایه اصل آیینه، سند مالکیت باید تصویری روشن، کامل و اعتمادپذیر از وضعیت حقوقی ملک ارائه دهد، به گونه‌ای که هر شخص متعارف بتواند با اتکاء به آن درباره معامله تصمیم بگیرد، اصل پرده نیز مکمل همین اندیشه است و اشخاص اطمینان می‌دهد که برای اعتماد به مالکیت ثبت‌شده ضرورتی به جست و جو در پیشینه روابط حقوقی قبلی و کشف توافق‌ها، اختلافات و اسباب پنهان در پس سند وجود ندارد. آنچه در پشت پرده در روابط خصوصی اشخاص رخ داده است، اصولا نباید اعتماد مشروع کسی را که با حسن‌نیت به ظاهر معتبر ثبت، اتکا کرده، متزلزل بسازد.
۱۱- نمی‌توان پذیرفت که هرگاه قراردادی در زنجیره معاملات پیشین باطل یا بی‌اعتباری شناخته شده، تمامی آثار آن بی‌اعتباری به معاملات بعدی سرایت کند و سرانجام، سندرسمی شخص ثالث با حسن‌نیت نیز از میان برود. چنین نگرشی بجای حمایت از مالکیت، امنیت مالکیت را قربانی می‌کند و به جای اجرای عدالت، اشخاصی را متحمل زبان می‌سازد که در پیدایش سبب بطلان هیچ نقشی نداشته‌اند.
۱۲- راه حل قانونمند و منصفانه آن است که در برابر ثالث با حسن‌نیت ، حمایت از سندرسمی بر بازگرداندن عین مقدم شود و اختلافات ناشی از روابط پیشین در قالب حقوق دینی، مطالبه عوض، جبران خسارت و در موارد مقتضی (تلف حکمی) سامان یابد. بدین ترتیب حق زیان‌دیده، بدون جبران باقی نمی‌ماند، اما جبران زیان او نیز به بهای ویران کردن اعتماد مشروع دیگری تمام نمی‌شود.
۱۳- قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول که قبلا نیز به آن اشاره شده جلوه‌ای از این دگرگونی بنیادین در سیاست حقوقی است. اشاره به این قانون از حیث آشکاری‌سازی جهت‌گیری مقنن و تحول منطق حقوقی اموال غیرمنقول نیازمند بحث است. این تحول در حقیقت گذار از اصالت روابط قراردادی پنهان به سوی اصالت وضعیت حقوقی آشکار و ثبت شده است. البته چنین اندیشه‌ای صرفا محصول قانون جدید نیست بلکه مقتضای امنیت حقوقی و فلسفه تاسیس نظام ثبت آن بود که قبلا نیز مورد توجه قرار گیرد.
۱۴- حال که جهت‌گیری نظام حقوقی به سوی تقویت ثبت‌رسمی و حمایت از اعتماد عمومی و جلوگیری از تعارض مالکیت‌های آشکار و پنهان است، تفسیر مقررات نیز باید با این هدف هماهنگ باشد. با پذیرش این مهم، اعمال حقوقی عادی در حدودی که اعتبار نسبی آنها قابل پذیرش است می‌تواند میان طرفین، منشا تعهد باشد، اما نباید در برابر ثالث با حسن‌نیت وسیله تعرض به حقوق مکتسب و مالکیت رسمی آنان قرار گیرد.
۱۵- دادگاه نیز میان بی‌اعتباری رابطه حقوقی پیشین و بی‌اعتباری مالکیت رسمی لاحق تمایزی می‌نهد و اجازه نمی‌دهد که یک سبب شخص و نسبی، بدون وجود مبنای قانونی مستقل، به ابزاری برای فروپاشی اعتماد عمومی به اسنادرسمی تبدیل شود بنابر استدلال مفصل فوق دادگاه با پذیرش نظریه تلف حکمی دادخواهی دادخواهان را وارد ندانسته، مستند به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی‌حقی صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره حضوری بوده و ظرف ۲۰ روز قابل پژوهش خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان کردستان می‌باشد.
مهدی قادری
دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بانه
منبع: اینستاگرام دکتر خدابخشی
