وضعیتی که مزایده مال غیر‌منقول موجب باقی ماندن بخش اندکی از ملک در مالکیت محکوم علیه باشد

پرسش شماره ۶۳۲ در دویست و هفتاد و یکمین جلسه کمیسیون ماهانه نشست‌های قضایی دادگستری کل استان تهران مورد بحث و بررسی قرار گرفته و نظراتی به شرح زیر اتخاذ شد، که جهت بهره‌برداری همکاران محترم ارسال می‌گردد.

در مواردی که برگزاری مزایده مال غیر‌منقول به میزان محکوم‌به به‌علاوه هزینه های اجرایی (در فرضی که محکوم‌به معادل قسمتی از کل ملک باشد) موجب باقی ماندن بخش اندکی از ملک در مالکیت محکوم‌علیه باشد (مثلاً نیم دانگ از شش دانگ برای محکوم باقی بماند) و یا اینکه امکان پیدا شدن خریدار برای سهم اندک به مزایده گذاشته شده بسیار پایین باشد (مثلاً نیم دانگ از شش دانگ زمینی نامرغوب و غیر‌قابل افراز و یا تیم دانگ از سه دانگ آپارتمان مشاع) به نحوی که عملاً با دو مرتبه برگزاری مزایده نیز خریداری پیدا نشود، آیا میتوان مزایده را برای کل ملک یا کل سهم محکوم‌علیه برگزار نمود و الباقی پس از کسر هزینه های اجرایی به محکوم‌علیه عودت داده شود؟

اگر برگزاری مزایده مال غیرمنقول به میزان محکوم‌به بعلاوه هزینه های اجرایی موجب باقی ماندن بخش اندکی از ملک در مالکیت محکوم‌علیه باشد یا اینکه امکان پیدا شدن خریدار برای سهم اندک به مزایده گذاشته شده بسیار پایین باشد امکان فروش کل ملک وجود دارد.

در پاسخ به سوال باید گفت: بله، امکان فروش کل ملک وجود دارد. اهم استدلالات این پاسخ به شرح زیر است:

الف) مطابق نظریات مشورتی شماره ۳۰۰۵/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۶/۱۲ و شماره ۱۳۸۰/۱۴۰۱/۷ مورخ ۱۴۰۲/۰۱/۳۰ و شماره ۶۲۵۹/۷ مورخ ۱۳۷۰/۱۱/۱۰ و شماره ۷/۹۸/۶۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۵/۱۴ (حداقل ۴ نظریه موافق) از اداره کل حقوقی قوه قضاییه، امکان فروش کل مال غیرمنقول از طریق مزایده در موارد موضوع سؤال وجود دارد. مطابق نظریات مشورتی مذکور، در صورت وجود شرایطی که سهم باقیمانده عرفاً قابل خرید و فروش نباشد؛ سهم باقیمانده قابل تصرف و استفاده عملی نباشد؛ ملک قابلیت تجزیه و تفکیک نداشته باشد؛ فروش سهم جزئی در مزایده میسر نباشد. حتی پس از برگزاری مزایده های متعدد و این امر از ابتدا مشخص باشد، حتی در مرتبه اول نیز، فروش کل مال غیرمنقول (شش دانگ) حتی بدون رضایت مالک جایز بوده و با رعایت تشریفات قانونی میتوان اقدام به مزایده کل ملک نمود.

ب) اهداف مقنن از اجرای احکام و ضرورت کارآمدی در فرآیندهای اجرایی: ماده ۳ قانون اجرای احکام مدنی با تأکید بر لزوم «اجرای سریع و مؤثر» احکام، نشان دهنده نگرش سیاستگذار به این موضوع است که تشریفات اجرایی نباید به مانعی برای تحقق عینی حکم تبدیل شود. در مواردی که روشهای معمول اجرا (مانند فروش سهم جزئی در ملک مشاع) به نتیجه نمی‌رسد، قاضی اجرای احکام با تفسیری کارآمدگرایانه از قوانین و با استفاده از اختیارات قانونی خود، راهکارهای جایگزین را در پیش گیرد. فروش کل ملک در شرایطی که سهم محکوم‌به به دلیل مشاع بودن قابل واگذاری نیست، دقیقاً در همین راستا قابل توجیه است؛ چرا که هدف نهایی (وصول حق محکوم‌له) بر هر ملاحظه دیگری اولویت دارد.

ج) اصل تسریع و تسهیل اجرای احکام و انعطاف پذیری نظام اجرایی: نظام حقوقی ما با پذیرش اصل تسهیل اجرای احکام، این مهم را به رسمیت شناخته است که موانع اجرایی نباید موجب تضییع حقوق محکوم‌له گردد. تفسیر منطقی از مواد قانونی مانند ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی که در شرایط خاص فروش کل ملک را جایز می‌شمرد، نشان دهنده همین نگاه راهبردی است. رویه قضایی نیز با استناد به نظریات مشورتی متعدد، همواره بر این اصل تأکید داشته که وقتی فروش سهم جزئی در عمل ناممکن یا غیر عملی باشد، باید با حفظ حقوق تمام طرفین، به شیوه های کارآمدتر متوسل شد. این انعطاف پذیری نه تنها نشان دهنده بلوغ نظام حقوقی ماست، بلکه تضمین کننده تحقق عدالت اجرایی و اعتبار بخشیدن به آرای مراجع قضایی محسوب می‌شود.

د) توجیه فقهی فروش اجباری کل ملک مشاع با تحلیل قواعد فقهی: در نظام حقوقی اسلام، فروش کل ملک مشاع در شرایط خاص دارای پشتوانه فقهی مستحکمی است که با ترکیب چند قاعده مهم توجیه می‌شود:

۱. قاعده لاضرر به عنوان سنگ بنای این تحلیل، با استناد به حدیث نبوی “لاضرر و لاضرار فی الاسلام”، مانع از ایجاد ضرر غیر متعارف برای محکوم‌له از طریق تعطیلی اجرای حکم می‌شود. از سوی دیگر، این قاعده از تضییع حقوق محکوم‌علیه نیز جلوگیری می‌نماید.

۲. مبنای تأسیس نهاد اخذ شفعه به عنوان راهکاری حکیمانه در فقه اسلامی‌، با اعطای حق اولویت به شریک، نشانگر حساسیت شارع به مشکلات ناشی از مالکیت مشاع است.

۳. قاعده تسلیط که اصل حاکم بر مالکیت است، در موارد ضرورت با استثناهای حکیمانه ای مانند لاضرر و شفعه تعدیل می‌شود تا توازن حقوقی حفظ گردد. این پشتوانه فقهی محکم، مؤید صحت نظر حقوقی مبنی بر جواز فروش کل ملک در فرض سؤال است.

ه) فرض سکوت قانون و پاسخ به ادعای اجتهاد در برابر نص و تحلیل تفکیک مقررات توقیف و فروش: ادعای مخالفان مبنی بر “اجتهاد در برابر نص” در این مورد فاقد وجاهت حقوقی است، چرا که قانون در فرض سؤال اساساً ساکت است. مواد قانونی مانند ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی ناظر به مواردی است که ملک موضوع مزایده قابلیت فروش عادی را دارد. نه شرایط خاصی مانند مورد حاضر که سهم مشاعی عملاً غیر‌قابل فروش است. در واقع، این نه اجتهاد در برابر نص، بلکه “اجتهاد در حوزه سکوت قانون” است که به قاضی اجازه می‌دهد با رعایت اصول کلی حقوقی و هدف قانونگذار، راهکار مناسب را انتخاب کند. نکته مهم دیگر تفکیک بین “مقررات توقیف” و “مقررات فروش” است:

۱. توقیف اموال ماهیتاً اقدام احتیاطی و تأمینی است که طبق مقررات خاص خود انجام می‌شود.

۲. فروش مال توقیف شده اما یک اقدام قضایی قاطع است که تابع اصول و شرایط متفاوتی است.

این دو مقوله متفاوت که یکی ناظر به مرحله تأمین خواسته و دیگری مربوط به مرحله اجرای حکم است.

و) مؤیدات قانونی دیگر: ماده ۱۲۶ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا (اصلاحی ۱۳۹۸/۱۲/۰۶) با پیش‌بینی مکانیسم واگذاری مال به بستانکار در صورت عدم وجود خریدار در مزایده، نشان دهنده رویکرد نتیجه گرای نظام اجرایی است. چند نکته قابل استنباط است: اولاً این ماده اصل امکان واگذاری مال به بستانکار را به عنوان راهکار نهایی پذیرفته، حتی اگر شکل آن متفاوت از روشهای معمول باشد. ثانیاً تبصره ماده، حقوق بستانکار را محدود به سهم مشاعی معادل طلب نکرده، بلکه راهکارهای انعطاف‌پذیرتری مانند پرداخت مابه‌التفاوت را پیشنهاد داده است. ثالثاً منطوق ماده نشان می‌دهد نظام اجرایی میتواند در شرایط خاص از روشهای غیر متعارف برای وصول طلب استفاده کند مشروط بر رعایت حقوق متعهدله.

ز) رد ادعای عدم زمینه اجرا: صرف نظر از اینکه امکان برگزاری مزایده به صورت حضوری برای مرتبه سوم (در صورت موفق نبودن دو مزایده الکترونیک) در ماده ۱۰۹ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه و بخشنامه شماره ۹۸/۱۰۲۱۶۸ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۲ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مجاز شمرده شده است، اساساً فرض سؤال ناظر به امکان فروش در مرتبه سوم نیست، بلکه فرض سؤال به مواردی اشاره دارد که از ابتدا مشخص باشد که ملک با دو مرتبه برگزاری مزایده به فروش نمی‌رود.

ح) پیامدهای رد نظریه جواز فروش کل ملک:

۱. اگر نظریه جواز فروش کل ملک در مرحله اول را نپذیریم، محکوم‌له ناچار خواهد شد پس از طی فرآیند طولانی و بی حاصل اجرای احکام شامل دو نوبت مزایده ناموفق، با تحمل هزینه و زمان اضافی، دعوای جدیدی برای اخذ دستور فروش مال مشاع طرح نماید. در مقابل، پذیرش نظریه اکثریت این مزیت را دارد که با تفویض اختیار به قاضی اجرای احکام برای تصمیم گیری در مرحله اول با استناد به مواد ۵۱ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام، هم از تشکیل پرونده های مضاعف جلوگیری می‌کند، هم زمینه سوءاستفاده و اختلافات جدید را از بین می‌برد.

۲. در صورت عدم پذیرش نظریه اکثریت مبنی بر جواز فروش کل ملک، نتیجه عملی آن ایجاد شراکت اجباری بین محکوم‌له و محکوم‌علیه در مال مشاع خواهد بود که خود میتواند منشأ بروز اختلافات متعدد کیفری و حقوقی شود. این وضعیت ممکن است به طرح دعاوی مختلفی مانند دعوای تصرف عدوانی ناشی از اختلاف بر سر نحوه استفاده از ملک، دعوای مزاحمت در صورت ایجاد محدودیت در بهره برداری، دعوای تخلیه در موارد استقرار غیرقانونی یکی از شرکا و حتی جرایم کیفری مانند تهدید، ضرب و جرح یا تخریب منجر شود که همگی ناشی از تنش‌های شراکت اجباری هستند.

جمع بندی:

در نظام حقوقی ما، محکوم‌له عملاً هیچ ابزار قانونی برای تحت فشار قرار دادن محکوم‌علیه ندارد. این در حالی است که محکوم‌علیه می تواند با سوء استفاده از تشریفات قانونی با اقدامات ایذایی و ایجاد موانع اجرایی، حق محکوم‌له را پس از گذراندن مراحل طولانی و طاقت فرسا عملاً غیر‌قابل وصول سازد. در چنین شرایطی، اجرای مزایده نسبت به کل ملک نه تنها تعدی به حقوق محکوم‌علیه نیست بلکه راهکاری متعادل و عادلانه است که هم حق محکوم‌له را محقق میسازد و هم حقوق مالی محکوم‌علیه را به طور کامل حفظ می‌کند. پس از کسر دقیق مبلغ محکوم‌به و هزینه های اجرایی، تمام مازاد ارزش ملک فوراً به محکوم‌علیه مسترد می‌گردد. این سازوکار دقیق و عادلانه از یک طرف با بازگرداندن مازاد به محکوم‌علیه، حقوق او را کاملاً حفظ میکند و از طرف دیگر با وصول طلب محکوم‌له، عدالت  اجرایی را برقرار می سازد، بدون اینکه به حقوق هیچ یک از طرفین لطمه ای وارد شود و از آثار سوء پیش گفته جلوگیری نماید.

توقیف و مزایده مال غیرمنقول فقط معادل محکوم‌به و هزینه های اجرایی امکان پذیر است.

مبانی استدلال:

بنابر اصل اولیه، معامله به مال غیر نافذ نیست، مگر به عنوان ولایت یا وصیت یا وکالت اقدام شود. از طرفی فروش مال محکوم‌علیه در مرحله اجرای حکم از طریق مزایده نیز، نوعی بیع است که واحد اجرای احکام مدنی دادگستری به نمایندگی (ولایت) از محکوم‌علیه ممتنع انجام می‌دهد، در نتیجه این ولایت می بایست در محدوده ی اختیارات اعطاء شده در قانون برای فروش مال محکوم‌علیه اعمال شود و بدیهی است خروج از نیابت مذکور موجب بی اعتباری تصمیم واحد اجرای احکام مدنی خواهد بود زیرا مطابق مواد ۵۱ و ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی از اموال محکوم‌علیه به میزان محکوم‌به توقیف و سپس فروخته می‌شود و الفاظ و عبارات به کار رفته در مواد قانونی مرقوم صریح در چنین امری می‌باشد و مجوزی برای فروش تمام مال بدون اذن محکوم‌علیه وجود ندارد. در نتیجه در موضوع سوال ابهامی به نظر نمی رسد زیرا ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت تکلیف را مشخص نموده است و بر اساس این ماده صرفاً به میزان محکوم‌به امکان توقیف مال غیرمنقول وجود دارد. این ماده مقرر می‌دارد: «از اموال محکوم‌علیه به میزانی توقیف می‌شود که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد ولی هرگاه مال معرفی شده ارزش بیشتری داشته و قابل تجزیه نباشد تمام آن توقیف خواهد شد در این صورت اگر مال غیر‌منقول باشد مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم به و هزینه های اجرایی باشد توقیف می‌گردد». بر اساس این ماده اصل بر این است که صرفاً معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی جهت وصول محکوم‌به از اموال محکوم‌علیه توقیف می‌شود؛

اما استثنائاً هرگاه مال معرفی شده ارزش بیشتری داشته ولیکن قابل تجزیه نباشد تمام آن توقیف و مالاً فروخته خواهد شد؛

با این حال این استثنای عام در ذیل ماده دوباره در مورد اموال غیرمنقول تخصیص خورده است و قانونگذار در مورد این اموال فقط امکان توقیف مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی را تجویز نموده است. با توجه به اینکه آنچه موضوع مزایده و فروش قرار می گیرد مال توقیف شده است، لذا بر خلاف استدلالی که موافقین امکان توقیف و فروش کل مال غیرمنقول بیان کردند که قانون در مورد امکان فروش کل مال در صورت نبودن خریدار به میزان توقیف شده سکوت نموده است، باید گفت:

اولاً- با فرض سکوت قانونگذار، جواز فروش تمام سهم محکوم‌علیه استخراج نمی‌گردد و این نتیجه برخلاف دو قاعده مسلم فقهی است: یکی قاعده ٰٰٰٰ”الناس مسلطون على اموالهم” و دیگری قاعده حرمت مال مسلمین که در مورد قاعده دوم حضرت امام خمینی‌(ره) در کتاب البیع صراحتاً بیان داشته اند: “احترام مال مسلم، همانند احترام به خون اوست؛ یعنی مال مردم را باید مانند خون و جان احترام نمود” لذا ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی مبنی بر اینکه پس از مزایده دوم اگر خریداری پیدا نشد مال به محکوم‌علیه مسترد می گردد و جواز فروش بیش میزان محکومیت را نداده مبتنی بر این دو قاعده است و قاعده آمره در قانون اجرای احکام مدنی محسوب می‌گردد.

ثانیاً- اگر این نظریه را بپذیریم سوال اساسی این است که فروش تمام مال محکوم‌علیه چه زمانی است؟ چرا که اساساً ابتدا باید مزایده را در چارچوب قانون اجرای احکام مدنی برگزار کنیم و در آگهی مزایده بار اول و بار دوم با توجه به بند ۵ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی باید تصریح شود که چه مقدار از مال محکوم‌علیه فروخته می‌شود، بدیهی است که با توجه به نص ماده ۵۱ همان قانون نمی‌توان بیشتر از محکوم‌به را در آگهی ذکر نمود، از طرفی قبل از دو مرحله مزایده، نمی‌توان حکم به پیدا نشدن خریدار مال صادر نمود و بعد از دو مرحله هم تکلیف آمره بر استرداد مال به محکوم‌علیه وفق ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام داریم. اگر قبل از مراحل مزایده بخواهیم بگوییم تمام مال فروش رود، نه تنها این تصمیم بر خلاف فرایند نحوه فروش در قانون است، بلکه بالاخره ملاک تصمیم گیری و تناسب مالی که خریدار ندارد چیست؟ در نتیجه هیچ معیار مشخصی برای تصمیم گیری برای فروش تمام سهم محکوم‌علیه نداریم.

ثالثاً – ادعای سکوت قانون در مورد امکان فروش مال محکوم‌علیه بیش از محکوم‌به و هزینه های اجرایی، اساساً قابل پذیرش نیست، زیرا قانون به هیچ وجه ساکت نیست و ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی اتفاقاً علاوه بر بر بیان حکم توقیف اموال ناظر به فروش آنها هم هست؛ به دلیل اینکه توقیف مال، مقدمه فروش آن است و مگر غیر از مال توقیف شده، مال دیگری به فروش خواهد رفت؟! بر این اساس است که ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی به مزایده مال توقیف شده تصریح دارد! پس از توقیف نیز در ادامه نیز بر اساس مواد ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی عمل می‌شود یعنی اگر مال مورد مزایده خریدار نداشته باشد محکوم‌له می تواند:

۱- مال دیگری از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید، یا

۲- معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند، یا

۳- تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید و در صورت اخیر: مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم‌له می‌باشد و هرگاه طلبکاران متعدد باشند رأی اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده مناط اعتبار است، یا

۴- هرگاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد دو حالت متصور است:

۴-۱- محکوم‌له مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول نماید، که در اینصورت وفق ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی عمل می شود یعنی مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می‌تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم‌له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم‌له باشد خواهد داد؛

۴-۲- محکوم‌له مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید، که در این صورت آن مال به محکوم‌علیه مسترد خواهد شد.

لازم به ذکر است موضوع سؤال در نشست قضایی برگزار شده با کد نشست ۹۶۱۵-۱۴۰۲ در شهر تفت استان یزد در تاریخ ۱۳۹۹/۰۷/۰۹ به بحث گذاشته شده است و نظر اکثریت که مورد تأیید هیأت عالی هم قرار گرفته است منطبق با همین نظر می‌باشد. در این نظر آمده است: «تملک افراد به اموال قابل احترام است و دادگاه فراتر از دین محکوم‌علیه حق دخل و تصرف در مابقی اموال وی را ندارد و اگر کل مال در مزایده قرار بگیرد موجب میگردد که محکوم‌علیه قادر به معرفی الباقی مال خود جهت پرداخت مابقی دیون خود در پرونده های احتمالی دیگر نباشد».

از آنجا که شناسایی مال، توقیف، مزایده و فروش در طول یکدیگر قرار دارند مسلم است که مزایده نیز میبایست به همان میزان سهم توقیف شده باشد و نه بیشتر هیأت عالی هم در این زمینه چنین نظر داده است:

«وفق ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال غیرمنقول که بیش از مبلغ محکوم‌به دارای ارزش ریالی است. صرفاً به میزان مبلغ محکوم‌به مجاز است و مزایده مال توقیف شده نیز باید به میزان هم مشاعی معادل مبلغ محکوم‌به باشد؛ بنابراین نظریه اکثریت مطلوب هیأت عالی است».

سیدرضا سجودی

معاون قضایی رئیس کل و سرپرست معاونت منابع انسانی و امور فرهنگی دادگستری استان تهران