یادداشت دکتر خالقی درباره رای وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور
وکلاپرس- وکیل علی خالقی درباره رای وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور نوشت: هیأت عمومی در گزارش کتبی خود، خریدار ملک غیرمنقول با مبایعه نامه عادی را مالک فرض کرده و اقدام وام گیرنده را معرفی «مالغیر» تلقی نموده است.
به گزارش وکلاپرس، دکتر علی خالقی، استاد حقوق کیفری دانشگاه تهران، درباره رای وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور درخصوص جرم بودن یا نبودن رفتار اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود بعد از وقوع معامله نزد بانک ترهین می نمایند یادداشتی منتشر کرد.
براساس این رای وحدت رویه، ترهین مال نزد بانک پس از وقوع معامله جرم است.
بیشتر بخوانید:
متن این یادداشت که در اینستاگرام دکتر علی خالقی منتشر شده است به شرح زیر است:
بعضی مالکان پس از اینکه ملک خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری فروخته و بخش زیادی از مبلغ آن را دریافت میکنند، بدون توجه به تعهد خود به انتقال رسمی ملک به خریدار، با وثیقه گذاشتن آن نزد بانک، از بانک وام میگیرند و آگاهانه مانعی مهم برای انتقال رسمی آن ملک به خریدار ایجاد میکنند.
از مدتها پیش در مورد وصف کیفری رفتار مالک در این فرض در رویه قضایی اختلاف نظر وجود داشت: کلاهبرداری، انتقال مالغیر، معرفی مال غیر به عوض مال خود؛ و برخی نیز نظر به جرم نبودن عمل داشتند.
امروز بیستم شهریور، رأی وحدت رویه دیوانعالیکشور در این خصوص صادر شد و در مقابل رأی شعبه ٢٧ دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان که این عمل را جرم ندانسته و متهم را تبرئه کرده بود، رأی شعبه ٣١ دادگاه تجدیدنظر استان فارس مبنی بر تحقق جرم «معرفی مال دیگری به عوض مال خود و مجازات کلاهبرداری برای آن» مورد تأیید قرار گرفت.
اما چند نکته درباره این رأی وحدترویه وجود دارد:
١. هیأت عمومی و حتی گزارشگر جلسه امروز در گزارش کتبی خود، خریدار ملک غیرمنقول با مبایعه نامه عادی را مالک فرض کرده و اقدام وام گیرنده را معرفی «مالغیر» تلقی نموده است که این فرض و این تلقی بر خلاف ماده ٢٢ قانون ثبت و مغایر با تحولات تقنینی اخیر در ارتقاء جایگاه ثبت معاملات غیرمنقول است.
٢. جرم مورد اشاره توسط «محکوم علیه یا مدیون یا ضامن یا کفیل» قابل ارتکاب است (ماده ٢ قانون مجازات اشخاصی که مالغیر را به عوض مال خود معرفی مینمایند مصوب ١٣٠٨). هیچ بانکی اول به متقاضی، وام نمیدهد تا بعداً از او وثیقه بگیرد، بلکه اول از او وثیقه میگیرد، بعد وام را میدهد. بنابر این، مرتکب در تاریخ ارتکاب، صرفاً متقاضی وام بوده، نه «مدیون» تا جرم مذکور توسط او محقق شود.
٣. ماده ٢ فوق، مجازات مرتکب را به قسمت اخیر ماده ٢٣٨ ق.م.ع احاله داده که ناظر به شروع به کلاهبرداری است و تأیید حکم محکومیت متهم به مجازات کلاهبرداری تام توسط شعبه ٣١ و هیأت عمومی، موافق آن ماده نیست.
با سلام.جناب خلقی.بنده شاگرد شما هستم چون الان ترم سوم حقوق را در دانشگاه آزاد اهواز میگذارنم.
ولیکن من کل شکواییه را خواندم.
محکوم علیه اقدام به اخذ وام کردن،و در اثر عدم پرداخت اقساط از طرف بانک اجراییه کشیده شده
پدر زمان دادگاه متواری پدر ترکیه بوده.وناچارا دادگاه بدوی ابتدا غیابی بوده
در کل مجرم تا آخر تمام سه عنصر جرم را طی کرده
وسو نییت ایشان کاملا محرض استو با عنایت به ماده۱۱۷قانون ثبت باید سه تا ده سال حبس بکشد
با تشکر
سلام و رحمت خدا برای شما
اینجا بحث سو نیت نیست بردار عزیز، بحث در انتساب عنوان مجرمانه «شروع به جرم کلاهبرداری» یا جرم تام «کلاهبرداری» است که هر کدام از آنها در فرض اثبات (نگاه کنید به مبحث فروض ثبوتی و اثباتی)، سپس قابلیت تعیین مجازات را با احراز ارکان سه گانه خواهد داشت.
شدم غلط گیر املا!
محرز
با سلام نوش دارو بعد از مرگ سهراب فایده ای ندارد
با سلام و سپاس از استاد مسلم حقوق کیفری جناب آقای دکتر خالقی
بابت توضیحات جامع و دقیق شان در مورد احکام دادگاهها و آرا دیوان عالی
ماده و تبصره وغیره ندارد.بانک که علم غیب ندارد بداند مالک اصلی چه کار کرده . بانک کار درست را انجام داده این مالک است که تمام یا بخشی از مال فروخته شده را بدون اجازه خریدار در رهن قرار داده و مرتکب جرم شده این یعنی عدالت که این عمل را جرم بدانیم دیگه ماده و تبصره نمیخاد به گردش بچسپونید .آفرین به دیوان عالی کشور که که نبودش فاجعه خواهد بود.ممنون
سلام علیکم
لطفا اول: به مبنای بحث حقوقی که در مورد تفاوت در «عنوان مجرمانه» است توجه کنید. دوم: برای انتساب هر جرمی قطعا ماده و تبصره قانونی لازم است در غیر این صورت، رکن قانونی (یکی از ارکان لازم برای تحقق جرم) مفقود خواهد بود. سوم: در نظریه دیوان عالی کشور اصل موضوع مورد تایید قرار گرفته است لیکن بحث مطرح شده توسط آقای دکتر خالقی مبنی بر مرحله شروع به ارتکاب است که احتمالا برای شما بطور کامل جا نیفتاده است و نیازمند دقت بیشتر است. با احترام
سلام از نظر قانونی مالک کسی است که سند مالکیت به نامش باشد و قانون ثبت و اسناد هم موید این می باشد با این اوصاف جرم دانستن این عمل به نوعی بی اعتبار کردن سند مالکیت و بی اعتمادی به اسنادی که توسط دولت منتشر میشود را همراه خواهد داشت.
بهتر است در هنگام تنظیم مبایعهنامه ؛سند مالکیت اخذ و در قسمت توضیحات قید شود که قابل ترهین نمی باشد.
درود وسپاس وقت بخیر
براستادبزرگ حقوقدان برجسته جناب آقای دکترخالقی⚖✍📚
تالیف کتاب آیین دادرسی کیفری
همکارحقوقدان دوستدارشما
باسلام، بنده مدیرقراردادیک املاکی درتهران هستم وقتی در بیع نامه شروطی را طرفین قرارمیدهند و شرط ضمن عقد میباشد بنابرین کجای این جرم هستـ ضمنا یک اعتراض دیگردرموردمالک ومستاجر، قانوم میگویداگرموجرپول پیش راندادمستاجرپتعهدبتخلیه هست وگرنه شامل جرائم دیرکرداجرت المثل میشود بنابرین مستاجرپولش رانگرفتهچونه خانه جدیدبگیرد، قانون بشدت مشکل دارد لطفا درست شود
سلام
با تعریف صورت پذیرفته از کلاهبرداری در ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری… مرواضح است که این اقدام راهن از مصادیق کلاهبرداری است نه در حکم آن و یا حمل مجازات کلاهبرداری بر آن چرا که بر اساس آموخته های حقوقی ما که منطبق بر فقه و شرع می باشد با جاری شدن صیغه عقد بیع جای مالکیت هر یک از متعاملین بر ثمن و مثمن عوض شده و جالب اینکه حتی پرداخت ثمن هم در اینجا شرط نیست که تماماً یا حتی جزئی از آن پرداخت شده باشد لذا در اینجا راهن دیگر مالکیتی بر مال مرهونه نداشته که بخواهد آن را در رهن بانک بگذارد وصرفاً لاشه سند در اختیار اوست و اینکه هنوز انتقال رسمی سند در حق خریدار صورت نپذیرفته و البته این از نقایص قانون ثبت ماست که پس از قریب به یک قرن از تصویب آن هنوز به نحو کامل عملیاتی نشده و مواد آن مانند اکثر قوانین دیگر که صرفاً از قوانین غربی گرته برداری شده و بدون بومی سازی شدن مورد استفاده قرار گرفته اند در حال اجراست و این تضادها طبعاً همیشه وجود خواهد داشت برای مثال جناب دکتر خالقی به ماده ۲۲ در بقای مالکیت راهن با توجه به ثبت ملک در دفتر املاک به نام وی معرفی مال مزبور به عنوان مال دیگری از طرف او را منتفی می دانند و این در حالی است که ماده ۴۸ قانون ثبت داجع به الزامی بودن ثبت معاملان غیرمنقول را هم باید در نظر گرفت که آیا زیرساخت های لازم برای اجرایی شدن و تسریع ثبت این معاملات هم فراهم شده که مردم کماکان به معاملات عرفی راجع به چنین اموالی روی می آورند ولی آنچه که مسلم است در نظر خود مردم هنوز همان معاملات عرفی یعنی قولنامه و بیعنامه جاری و معتبر است و محل مناقشه نیست و فقط مناظرات علمی حقوقدانان و برخی از آقایان وکلا دستاویز عوام شده که پس از فروش ملک خود به صرف در دست داشتن لاشه سند کماکان حس مالکانه بر ملک فروخته شده دارند و این با آموزه های فقهی حقوقی ما در تغایر است که یا می بایست سازکارهای لازم جهت اجرایی شدن کلیه مواد قانون ثبت فراهم گردد و آنگاه به نتایج و آثار آن استناد نمود و یا به بهره مندی توامان از قانون و عرف در خصوص چنین مسائلی معتقد بود که بدین وصف در مانحن فیه پرواضح است که شخص راهن دیگر مالکیتی بر مال مرهونه نداشته و بر اساس تعریف ماده ۱ قانون تشدید که بیان می دارد:….دیگری را به داشتن مال…..بفریبد و از این راه اموالی را به دست…. که در خصوص مورد سوال شخص با نداشتن مال ( به لحاظ اینکه سابقاً آن را فروخته است ولو با سند عادی مثل بیعنامه) آن را در رهن بانک گذاشته و با اخذ وام از آن مرجع در واقع مالی را از بانک تصاحب نموده است و قطعاً در صدد عدم مرداخت اقساط آن نی باشد تا بانک از محل فروش ملک رهن گذاشته شده پول خود را پس بگیرد دقیقاً از مصادیق کلاهبرداری بوده و باید با چنین فردی که به نحو خائنانه و لاقید به تعهدات خود پشت نموده برخورد شود تا طعم شیرین خیانت و خلف وعده که یکی از آثار مجازات است از زیر زبانش خارج شود لذا اینکه مانند دایه دلسوز و با بازی با الفاظ بخواهیم موجبات فرار چنین افراد ناقض عهد و متهمان را فراهم آوریم جز پروراندن مجرمین و ناقضین عهد اثر دیگری ندارد گرچه این موضوع شگرد جدیدی است که برخی فروشندگان در برابر خریداران بد عهد پیشه کرده اند که وقتی مابقی ثمن را پرداخت نمی نمایند و با استناد به لزوم عقد بیع خود را بی نیاز از پرداخت مابقی ثمن با طوع و رغبت می بینند و فروشنده نگون بخت هم مسیر پر پیچ و خم دادگاهها را سالها باید طی کند که بهترین محل وصول طلب خود بابت ثمن معامله را همین اخذ وام و امثال آن می بیند که این تضادها و آشفتگی بازار معاملات را حقوقدانان با تصحیح و تنسیق قوانین مرتبط با هم باید رفع نمایند که این آشفتگی خود مراجع حقوقی و قضایی کشور خود به نظر معضلی در جهت انجام این مهم باشد.ولی به هر تقدیر در وضعیت فعلی اقدام راهن دقیقاً خود کلاهبرداری می باشد نه در حکم آن یا مشمول مجازات آن مانند قانون مورد استناد در رای وحدت رویه.
بنده نیز به عنوان عضوی از جامعه وکلا هرمزگان این نظر را صائب و کامل میدانم.به نظر میرسد در خصوص تحلیل آرا وحدت رویه بهتر آنست به جای کنکاش های کلامی بی فایده وضعیت واقعی زندگی افراد در جامعه رو مبنای تحلیل قرار داده و در راه صواب بکوشیم.باتشکر
اشاره ای بسیار عالی و جامع . ممنون
سلام علیکم، تفکیک بین «شروع به ارتکاب جرم کلاهبرداری» و اطلاق جرم «کلاهبرداری»، تفکیکی صحیح و نکته ای ظریف است که حقوقدانان (در مباحث علمی و دانشگاهی) و حاکم در تعیین مجازات باید نسبت به آن دقت داشته باشند.
ظرافت نکته در تحقق یا عدم تحقق یا انتصاب جرم نیست بلکه در عنوان مجرمانه در مرحله ارتکاب است. در اینجا باید به هدف مجازات و بازدارندگی و تلاش برای کاهش جرایم مشابه تمرکز نماییم تا از تضییع حقوق خریدار بی نوا و بانک که شاید امین مردم و بیت المال محسوب شود، جلوگیری به عمل آید.
انتساب
نظرات جناب خالقی در تئوری زیباست نه در عالم واقع…
رأیی بجا و درستی صادر کردند
مشکل بانک هم بعد از اجرایی شدن قانون ثبت الزامی معاملات غیر منقول حل خواهد شد
با عرض سلام خدمت استادان گرامی
ما یک زمین داریم فردی آمده از ما به عنوان مزاحمت ملکی شکایت کرده
با این توضیح که آب باران که همه زمینهای اطراف رو پر کرده بود و همه زمینهای همسایگان پر از آب باران شده بود
یک نفر آمده از ما به عنوان مزاحمت ملکی شکایت کرده که و گفته من آب فاضلاب را داخل زمین مجاور باز کردم
در این میان من مدارک قطعی دارم که آن شخص که از من شکایت کرده اصلا مالک زمین مجاور نمیباشد
خودش را به عنوان مالک زمین مجاور جا زده و ادعا میکنه زمین دیوار به دیوار زمین بنده مال او میباشد و هیچ گونه مدارکی دال بر مالکیت زمین مجاور ارایه نمیدهد
حال سوال اصلی من اینجا هست که من با چه عنوانی از این فرد شکایت نمایم
معرفی مال غیر به عوض مال خود میتواند باشد یا نه؟
این راهم خدمت شما عرض کنم که در شکایت مزاحمت ملکی حکم برایت گرفتم