رای

نمونه رای با موضوع مالکیت سرقفلی و نحوه حل تعارض اسناد رسمی و عادی در اثبات دعوا

وکلاپرس– دکتر خدابخشی در یک نمونه رای مبحث تعارض اسناد رسمی و اسناد عادی اموال غیرمنقول را به عنوان یکی از سخت ترین قضاوت ها برشمرده است.

به گزارش وکلاپرس، در رای منتشر شده در اینستاگرام وکیل عبدالله خدابخشی، اثبات مالکیت بر حق سرقفلی یک باب مغازه بین خواهان با داشتن سند عادی در مقابل خوانده با داشتن سند رسمی محل نزاع است.

دکتر خدابخشی با نقد عملکرد مقنن در ماده ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور، این قبیل دعاوی را ناشی از بی تدبیری در تدوین قوانین دانسته که در نهایت باعث بی اعتمادی عامه نسبت به شرع و قانون می شود.

نقد دکتر خدابخشی

ماده ۶۲ قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور

سخت ترین آنتی نومی تاریخ قضایی ایران (دست کم در حقوق خصوصی)، وضعیت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول است.

اژدهای هفت سری است که هر طرفش، سازی می زند و آتشش با دیگری متفاوت است.

یک سویش اقتصاد را بالا و پایین می کند، یک سویش خریدار و سوی دیگرش، فروشنده را با خاک یکسان می سازد.

پیش از سال ۵۷ که شورای نگهبانی نبود؛ آن زمان نیز این مشکل به صورت های مختلف، وجود داشت ولی تفاوت شرع و قانون، در تاریخ تازه، وضع را بدتر کرد و مخلوطی از قواعد ساخت که سرنوشت را تنها به شانس افراد گره زده است.

مقنن، دلخوش از تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور است و شورای نگهبان، دلخوش از افزوده متن (احراز اعتبار شرعی سند عادی) و این وسط، قاضیان حتی در بالاترین سطح (در-صحنه قضا- بودن) یا دازاین- دادرسی، دلخوشی ندارند و تعارض ها برحسب اندیشه های قضایی، همچنان خودنمایی می کند و آخرین مرحله، بار این وضعیت بر دوش مردمی است که به بی نظمی و بداقبالی حقوقی، برحسب رفتار حاکمان تقنینی و تشریعی، عادت کرده اند.

قمار ملکی می کنند و نگرانند از بی اعتباری بالش زیرسرشان که با دعوای ابطال سند، از کف برود یا خریدار با سند عادی، کل یا بخش عمده هستی مالی خود را از دست بدهد.

این ها در نظام قضایی ما عادی شده و جوشش دعاوی از چشمه بی تدبیری، پایان ندارد. در نهایت نه شرع قابل اعتمادی می ماند و نه قانون قابل اتکایی و …

بخشی از تحلیل ماده ۶۲ قانون مذکور، در جلد ۷ حقوق دعاوی آمد و بخشی نیز در سخنرانی قابلیت یا غیرقابل استناد بودن رابطه حقوقی تبیین شد.

اینک رایی با استدلال های دیگر و البته با نگاه به بهترین ضمانت اجرا در شرایط فعلی یعنی همان “قابلیت یا عدم قابلیت استناد رابطه حقوقی” از خاطر می گذرد.

بیشتر بخوانید:

رای دادگاه

” پیرامون دعوای… اثبات مالکیت بر حق سرقفلی یک باب مغازه بدین شرح که خوانده ردیف دوم (…) به موجب سند رسمی، مالک عرصه، اعیان و منافع یک باب مغازه می باشد و خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی، مدعى مالکیت بر سر قفلی مغازه مابه النزاع است، با التفات به جامع اوراق و محتویات پرونده و با استدلال که:

اولا و مقدمتا، تعادل و تراجیح اسناد عادی با رسمی، در حوزه تزاحم و تعارض، بین دکترین حقوقی همیشه محل نزاع بوده و هست، کما اینکه تشتت آراء قضایی در این حوزه کاملا ملموس و محسوس است. نقطه عطف این اختلاف، تصویب ماده ۶٢ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور در سال ۱۳۹۵ بود، جایی که مقنن حکیم !، با تصویب این مقرره، به باور خود به تمامی اختلافات موجود پایان داده است، در حالیکه به زعم بسیاری از اندیشمندان حقوقی، و ایضا به باور دادگاه به هیچ وجه این گونه نبوده است.

مع الوصف صرف نظر از اینکه نزاع موجود پیرامون حکومت و یا عدم حکومت این مقرره بر اسناد عادی که سابق بر وضع و لازم الاجرا شدن این ماده (و کلا این قانون)، تنظیم شده اند، چندان موثر در مقام نبوده و نیست،

چراکه ماده ۶٢ قانون مرقوم، حکم جدیدی به قاموس حقوقی کشور در خصوص معارضه ی بین اسناد رسمی و عادی در اموال غیر منقول در حوزه «اعتبار سند» اضافه نموده تا بحث حکومت این ماده ویا عدم حکومت آن موضوعیت یابد، تحلیلی حقوقی -عقلانی از این ماده، که کاملا مرتبط با موضوع است، ارائه می گردد.

ثانیا و مستفاد از ماده ۶٢ قانون معنونه، در این ماده «یک حکم»، «یک اصل» و «یک حق» بشرح ذیل تقنین و تنصیص است؛

۱) «حکم» استفصاصی از این ماده که به مثابه تکلیفی بر عهده کلیه اشخاص (=مکلفین) گذاشته شده، «الزام به ثبت رسمى اسناد مربوط به کلیه ی معاملات اموال غیر منقول» است. بعبارتی از لحاظ اصولی؛ امر شارع (=مقنن) به مکلفین (=اشخاص) در انجام واجب (=ثبت رسمى معاملات)، حکم اطلاق میگردد. فلذا تکلیف به ثبت رسمى معاملات، اسطلاحا «حکم» مقنن است.

۲) آنچه بعنوان «اصل» از ماده پیش گفته استنباط می گردد؛ «غیر قابل استناد بودن اسناد عادی راجع به اموال غیرمنقول نسبت به اشخاص ثالث» است. بعبارتی اسناد عادی راجع به اموال غیر منقول، قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. بدیهی است در مقام شک، هر گونه تفسیری بایستی تضمین کننده همین اصل باشد مگر اینکه برهانی قاطع و خدشه ناپذیر، استناد به اصل را منتفی نماید.

۳) «حق» پیش بینی شده در این ماده، «امکان اثبات اعتبار شرعى اسناد عادی تنظیم در خصوص اموال غیر منقول» برای دارنده آن است. به چنین امری از آن جهت حق اطلاق می گردد که مقنن، موقیعتی را برای صاحب سند عادی (=ذیحق)، فراهم نموده تا با مراجعه به محکمه و ارائه ادله شرعیه (=بالمعنى الاعم)، اعتبار سند عادی را برای محکمه اثبات نماید و این همان تعریفی است در علم اصول برای حق، ابراز می گردد.

ثالثا و تدقیقا، حکم (=لزوم ثبت رسمی اسناد راجع به اموال غیر منقول) و ایضا اصل (=غیر قابل استناد بودن اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث) مندرج در ماده ۶٢ قانون موصوف، سابقا و البته با تقریری متفاوت در مواد ۴۶، ۴٧ و ۴٨ قانون ثبت اسناد و املاک و ایضا ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی آمده بود و اصلا نیازی به تاکید مجدد بر آنها در این ماده وجود نداشت.

از طرفی استفساریه های متعدد شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی که تفاوت در تفسیر آنها، باعث تشتت آراء قضایی در حوزه تعارض اسناد رسمی با اسناد دیگر شده بود نوعی دلالت بر ترتب آثار قانونی بر اسناد عادی دارای اعتبار شرعی و مآلا تفوق بر اسناد رسمی، البته در فروضی خاص، داشت.

بعبارتی در استفساریه های ترقیمی و امثال ذلک، با ادبیات تقریبا مشابهی به اعتبار اسناد عادی که با قرائن و امارات قانونی و شرعی مدلل شده باشد، صحه گزارده بود فلذا سابقا کسی (=اعم از دکترین حقوقی و قضایی)، منکر اعتبار بخشی به سند عادی در صورت علم به صحت آن نبود.

بعبارتی کدام عقل و منطقی می پذیرد که اگر سند عادی منطبق با واقع تنظیم شده و دارای اعتبار شرعی باشد، ترتیب اثر داده نشود. فلذا به باور دادگاه اقدام مقنن در تصویب ماده ۶٢ قانون صدرالذکر، مصداق بارز این شعر است؛ «از کرامات شیخ ما این است شیره را خورد و گفت شیرین است»

رابعاً و توجهاً به سایق کلام در ماده ترقیمی خصوصاً از حیث اشاره به اصل «اسنادنا پذیری سند عادی نسبت به سند رسمی» در شرایط عادی و…، حق منصوص در ماده پیش گفته بشرح سابق، حقی بسیط نبوده تا همه جا و تحت هر شرایطی قابل مطالبه و اعمال باشد، چراکه هیچ عقل و منطقی نمی پذیرد که مقررات این ماده، ناسخ کلیه مقررات ثبتی بوده و یا حتى مخصص آنها باشد، مضافا اینکه محدود نکردن دامنه ی این ماده، فلسفه جعل مقررات ثبتی را که ضامن القای اسناد اعتماد عمومی به رسمی و متعاقبا احساس آرامش اشخاص از حیث تثبیت و تحکیم حقوق مشروع و قانونی را خدشه دار خواهد کرد.

فلذا «حق» موضوع این ماده دارای قید و بندهایی است؛

۱) بعنوان امرى استثنا پذیرفته شده است، یعنی در مقام شک، محکوم به رد است، چراکه اقتضای تفسیر منطقى متون حقوقی، توسیع اصل و تضییق استثنا، در مقام شک و تردید است

۲) نیاز به اثبات در محکمه دارد، یعنی ضرورت احراز اعتبار شرعی آن توسط مقام قضایی از حیث وجود ارکان و شرایط ایجاد،

۳) اصل بر تضییق دامنه ی این حق است، بدین معناکه استیفای این حق صرفاً در دعاوی خاصی قابل پذیرش است. [البته در دکترین حقوقی دهه ی اخیر، عنصر «حسن نیت» را یکی دیگر از موارد محدود کننده دامنه این ماده عنوان کرده اند. بدین مضمون که اگر در سلسله نقل و انتقالات متعدد بر موضوع عقد، یکی از دارندگان سند رسمی، واجد «حسن نیت» باشد، مورد حمایت مقنن بوده و نمی توان حقوق مکتسبه ی وی را نادیده انگاشت.

چراکه بر اساس مبانی تئوری قابلیت استناد و اعتبار کامل رسمی، در صورتی که دارنده سند رسمی، آن را به نحوی بدست آورده که می بایست از روابط اشخاص دیگر نسبت به مبیع، اطلاع حاصل می کرد و علیرغم «اطلاع» یا «امکان اطلاع» از قرارداد عادی، اقدام به اخذ سند رسمی نموده باشد، حق تکیه بر قواعد حقوقی حمایت از سند را ندارد (=قاعده رسمی اقدام).

به عبارت دیگر کارایی اصل صحت در اینجا محدود به روابط طرفین است و هر کجا که شخص ثالث با حسن نیتی به این روابط ورود می نماید، استناد به اصل صحت اسناد عادی نسبت به وی محل تردید جدی است]

خامساً و مستفاد از آنچه گذشت، اگرچه اسناد اعم از عادی یا رسمی، دارای اعتبار و توان اثباتی هستند، لیکن کمتر کسی، اعتبار اسناد رسمی و عادی را در مقام اثبات، یکسان دانسته و تفاوتی بین آنها قائل نیست، بدین معنا که اعتبار و قدرت ویژه ی اثباتی برای اسناد رسمى غیر قابل انکار است.

فلذا در فرض وحدت موضوع برای سند رسمی و عادی، از حیث دلالت و ایضاً قدرت اثباتی، کفه ترازو به سمت سند رسمی سنگینی خواهد کرد. بعبارتی وقت موضوع دعوی «اثبات مالکیت» باشد، که هم «سند عادی» و هم «سند رسمی» جهت اثبات آن ارائه شده است، قانوناً و بر اساس مواد ۷۰، ۷۱ و ۷۲ قانون ثبت اسناد و املاک، نمی توان سند رسمی را نادیده گرفته و قائل به اعتبار و تفوق سند عادی بود، مگر اینکه موضوع و دعوی، نه «اثبات مالکیت» بلکه «ابطال سند رسمی» باشد.

فلذا به باور دادگاه، تجویز کنکاش در اسناد عادى بعنوان مدلول ماده ۶٢ قانون احکام دائمی، نه در «حوزه اثبات» بلکه در «حوزه اعتبار» است. یعنی لزوماً بایستی «صحت و اعتبار»، سند هدف قرار گرفته باشد تا بتوان با ماده ۶٢ از قانون پیش گفته به موضوع اعتبار اسناد رسمی ورود نمود.

سادساً و تشریحا، ترتب آثار قانونی اعمال حقوقی از جمله عقود، فرع بر وقوع آنها و متعاقبا تفطن و تفرس عقد توسط محکمه در مقام رفع تنازع است و چنین ادراکی از عقود به دو روش «احراز» و یا «اثبات» مقدور و ممکن است. «احراز»، امری شکلی بوده که رویت و ملاحظه اسناد رسمی حاصل می گردد، بعبارتی در اینجا دادرس تکلیفی به ورود به نحوه اخذ سند و صحت و درستی آن ندارد و به محض ملاحظه سند رسمی، مدلول آن احراز میگردد، لیکن «اثبات» مستلزم ورود به «صحت و درستی» محتوای سند عادی است که این امر جز با رسیدگی قضایی و ورود ماهیتی دادرس به حوزه دلایل، قابل تحصیل نیست.

بعبارتی «احراز عقود»، صرفاً ناظر بر اسناد رسمی است و دارنده سند بی نیاز از «اثبات» عقد خواهد بود، لیکن «اثبات» تکلیف ذینفع عقدى است که سند مثبت آن، عادی می باشد.

سابعاً و موکدا، وقتى و در خصوص «مالکیت»، «دلیل احرازی» هماند «سند رسمی» وجود دارد، نمی توان به «دلیل اثباتی» تمسک جسته و در صدد نفی «دلالت» سند رسمی بود.

بعبارتی، در شرایط عادی، دلالت «سند رسمی» همواره بر «سند عادی» می چربد و اینجا به هیچ وجه محل جریان و سریان حکم ماده ۶٢ قانون احکام دائمی نیست.

بلکه استناد به این ماده و ورود به حوزه اعتبار، صرفاً محدود به دعوی «ابطال و یا بطلان سند رسمی» با استناد به سند عادی است. یعنی آنچه در سطور پیشن از آن به «تضییق دامنه ماده ۶٢ قانون احکام دائمی» یاد شد.

فلذا صرف وضع ماده ۶٢ مذکور، به معنای نقض همه قواعد دیگر ماند اعتبار کامل سند رسمی در مقابل اشخاص ثالث و اعتبار نسبی سند عادی نیست. چراکه این ماده، از نظر تقدم و ترجیح «سند عادی» است، لیکن چنین وصفی در مورد سند عادی در هیچ جای قانون تصریح نشده است.

مع الوصف تقدم اعتبار اسناد عادى نسبت به سند رسمی، در شرایط مساوی، منتفی بوده و محکمه نمی تواند سند عادی را که بر خلاف دستورات امری مقنن تنظیم گردیده، بر سند رسمی که با رعایت قانون تنظیم شده است، مقدم و مرجح بداند، کما اینکه مبانی «اصل اعتماد مشروع و استحکام معاملات» نیز موید این معناست.

ثامنا و مضافا، بی توجهی به اسنادی که بر اساس قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک ثبت شده است، نتیجه ای جز تزلزل و بی اعتباری سند رسمی و بی اعتمادی عمومی نسبت به اعتبار اسناد رسمی ندارد. چراکه بر اساس مقررات آمره قانون ثبت اسناد و املاک، اسناد رسمی تنظیمی در حوزه املاک، به حکم مقررات صدر ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، نسبت به تمامی اشخاص دارای «اعتباری مطلق» و کامل است.

لیکن اسناد عادى تنظیمی در این حوزه مشمول حکم ذیل ماده مرقوم بوده و دارای «اعتباری نسبی» بین اشخاص تنظیم کننده و قائم مقام قانونی آنهاست و همین تفاوت در اعتبار، موجد اصلی کلی در این حوزه است. یعنی تفوق کامل سند رسمی بر سند عادی در شرایط برابر تا ابطال یا بطلان سند رسمی.

تاسعاً و نتیجتاً، از آنجاکه در شرایط عادی و از حیث برتری و ترجیح سند عادی بر رسمی، حکمی در ماده ۶٢ قانون احکام دائمی، بیان نشده است فلذا این حکم کما فی السابق در مواد قانونی دیگر قابل استفصاص خواهد بود.

یعنی در شرایط عادی حکم صریح ماده ۷۲ قانون اسناد و املاک لازم الاجراست و بر تمامی اسناد عادی حکومت دارد. با این وصف، دامنه اجرای ماده ۶٢ قانون احکام دائمی، بسار محدود و صرفاً در ثبت حوزه بی اعتباری سند رسمی، موضوعیت دارد و تصویب این ماده را، نباید به مثابه خط بطلانی بر همه مقررات ثبتی و رسمی دانست و در مانحن فیه هم با وجود سند رسمی برای خوانده ردیف دوم (…) نسبت به عرصه، اعیانی و منافع مغازه مابه النزاع، نمی توان حکم به اثبات مالیکت خواهان به مالکیت خواهان بر سرقفلی مغازه دارد، مگر اینکه بطلان سند رسمی مشارالیها، طی رسیدگی علی حده ای، مورد رسیدگی قضایی قرار گرفته و ثابت گردد.

” بناء على هذا دادگاه دعوای مطروحه را شایسته اجابت و پذیرش ندانسته و به استناد مقررات ماده ١٢۵٧ قانون مدنی، بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید “.

رییس شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان کرمانشاه
حمزه داودی

خرید آنلاین کتاب حقوقی و وکالت و قوانین و کتب کاربردی حقوق

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا