نمونه رأی با موضوع اختلاف در مساحت مبیع

وکلاپرس- دکتر عبدالله خدابخشی با انتشار رأی یک دادگاه به موضوع اختلاف در مساحت مبیع پرداخت و این مسئله را از دعاوی مرسوم در رویه قضایی دانست.

به گزارش وکلاپرس، دکتر عبدالله خدابخشی، استاد دانشگاه و وکیل دادگستری، با انتشار یک رأی دادگاه در صفحه اینستاگرام خود، به موضوع  اختلاف در مساحت مبیع پرداخت.

این استاد دانشگاه در صفحه اینستاگرام خود نوشت:

اختلاف در مساحت مبیع از دعاوی مرسوم در رویه قضایی است. پیش تر در این خصوص توضیح دادیم (نک: حقوق دعاوی، جلد ۲؛ کانال تلگرامی اندیشه های حقوقی و قضایی) که توزیع ثمن بر مساحت، تابع عرف است زیرا قاعده امری نداریم و بهمین دلیل طرفین می توانند هر توافقی داشته باشند. عرف نیز در سکوت طرفین، از توزیع ثمن بر مساحت دفاع می‌ کند.

بنابراین اختیار طرفین تنها منحصر در حق فسخ نیست و مابه التفاوت براساس ثمن قراردادی محاسبه می شود. با این حال، تفاوت سه سطح دارد: عرفا قابل اعتنا نیست؛ قابل اعتناست(فاحش)؛ بسیار فاصله دارد(افحش). حالت اخیر به ندرت اتفاق می افتد و اگر اینطور باشد، سه راهکار متصور است که هر یک، وجهی دارند: بطلان عقد، حق فسخ، مطالبه قیمت به نزخ روز نه ثمن قراردادی. در حالت نخست، هیچ اثری ندارد و در حالت دوم، قیمت قراردادی برای بخش مازاد یا کسرشده، محاسبه می شود.

در این دعوا، مبیع ۳۰ متر و ۵۰ سانتی مربع مربع بوده و تفاوت ۱ متر را دادگاه قابل اغماض دیده است! وقتی بحث تطبیق و تشخیص موضوع باشد، نمی توان ادعا را رد کرد و تنها ممکن است تشخیص ما این باشد که یک متر هم در برابر ۳۰ متر، قابل اعتناست، مخصوصا که ۵۰ سانت را نیز ذکر کرده اند!

استدلال دیگر این است که قرار بود محاسبه را از آخرین چک انجام دهند که چون چک وصول شده و اقدامی از طرفین نشده است، درواقع ذینفع از یک متر تفاوت، عدول کرده است. این نیز تشحیص میدانی است و دیپلماسی ما زورش به آن نمی رسد.

به هر صورت، آن بخش از استدلال دادگاه که مبیع به عنوان یک کل در برابر ثمن قرار می گیرد شمشیر دولب است و مشخص نیست که اگر تفاوت فاحش باشد، ایا بخش زیاده یا کسری را محاسبه می کند یا خیر؟

بیشتر بخوانید:

• نمونه رأی با موضوع مقررات شهری و نقش آن در تخصیص قانون مدنی و محدودیت اراده
• نمونه رأی دادگاه درباره اضافه کردن صوری خوانده جهت ایجاد صلاحیت برای دادگاه غیر صالح
• رأی دادگاه مشهد بر صحت مطالبه و اخذ وجه التزام قراردادی توسط خواهان

متن رأی دادگاه در ادامه آمده است.

خواسته: مطالبه وجه

بسمه تعالی؛ به تاریخ ۳۰/۰۲/۱۴۰۰ پرونده شماره بایگانی فوق تحت نظر است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می نماید.

رأی دادگاه

درخصوص دعوی آقای ………….. با وکالت ………….. به طرفیت خواندگان ۱) …………… ۲) خانم ………….. به خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به پرداخت مبلغ بیست و سه میلیون و ششصد و سی هزار و پانصد و پنجاه و هفت هزار تومان به انضمام تاخیر تأدیه و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل و سایر خسارات دادرسی و قانونی با عنایت به کلیه اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه مفاد مبایعه نامه فیمابین طرفین و توضیحات ایشان در جلسه دادرسی، نظر به اینکه در چنین مواردی که مبیع به صورت یک کل تجزیه ناپذیر در برابر ثمن قرار گرفته و به عبارتی مجموع مبیع (به صورت محصور و با حدود اربعه مشخص) در برابر مجموع ثمن فروخته شده است (به عنوان یک عام مجموعی) تجزیه هر واحد از مبیع در برابر هر واحد از ثمن امکان پذیر نبوده و در واقع مبیع با توجه به حدود اربعه قید شده در رابطه حقوقی طرفین توصیف گردیده و مساحت مبیع برای طرفین اهمیت درجه دوم داشته و حتی در فرض شرط کردن مساحت معین نیز بنا به مراتب یادشده (عدم مقابله هر واحد از مبیع باهر واحد از ثمن ) امکان مطالبه وجه بابت کسری مساحت مبیع وجود نخواهد داشت و در مانحن فیه نیز موضوع از مصادیق مطلب مذکور بوده بخصوص اینکه مساحت قید شده جهت توصیف مبیع ۳۰.۵۰ متر مربع و میزان ثمن معامله ۰۰۰/۰۰۰/۲۰۰/۷ ریال تعیین گردیده و حاصل تقسیم ثمن معامله بر مساحت قید شده عددی اعشاری و غیر صحیح بوده و به عبارتی ثمن معامله بر مساحت مبیع بخش پذیر نمی باشد که همین موضوع نیز مویدی بر اراده طرفین جهت قرارگیری مجموع مبیع در برابر مجموع ثمن و تجزیه ناپذیری آن (عدم مقابله هر واحد از ثمن به هر واحد از مبیع) بوده و از طرفی توضیح قید شده در ذیل ماده ۸ مبایعه نامه – مبنی بر اینکه «پس از مساحی مجدد اضافه با کم آن از آخرین چک جبران می شود.»- مبهم و با اراده قبلی طرفین به شرح یاد شده در تعارض بوده و شروط مبهم در قرارداد نیز می بایست بر اساس اراده حاکم بر کلیت قرارداد و در راستای ان تفسیر گردند.

لذا در فرض حمل آن به محاسبه زیادی با کسری، بر اساس تفسیر در پرتو کل قرارداد، این شرط صرفا ناظر به اختلاف فاحش و قابل توجه بوده است، چرا که مقدار کسری مساحت مورد ادعایی خواهان یک متر مربع می باشد که چنین مواردی عرفا قابل اغماض بوده که به لحاظ همین تصریح عرفی، عقد نیز منصرف به آن می باشد. مضافا به اینکه مدت زمان اعمال و استفاده از این شرط جهت محاسبه کسری یا زیاده تا قبل از وصول آخرین چک بوده حال آن که آخرین چک بنا به اراده خریدار پرداخت گردیده. لذا حتی در فرض ثبوت ادعای خریدار مبنی بر وجود کسری مساحت، مدت زمان مقرر فیمابین جهت مطالبه و محاسبه بهای مساحت موصوف منقضی گردیده لذا دادگاه دعوای خواهان را غیر وارد تشخیص و مستند به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ و ۱۲۵۷ قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادر شده ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدید نظر استان زنجان می باشد.

منبع: صفحه اینستاگرام دکتر عبدالله خدابخشی