صورتجلسه نشست قضایی درباره مطالبه غرامت و خسارت تاخیر تادیه در معامله منعقد شده در خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد

 جلسه نشست قضایی دادگستری عسلویه

محل برگزاری: اتاق رئیس

تاریخ : ۱۴۰۴/۰۹/۲۵

مهران زاهدیان تجنگی

 استرداد ثمن مطالبه غرامات نسبت به ثمن پرداختی

با عنایت به ماده ۱ قانون الزام به ثبت‌رسمی معاملات اموال غیرمنقول که به موجب آن، معاملات واقع شده خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد فاقد اعتبار تلقی شده و برای خریدار صرفاً حق استرداد عوض (ثمن) پیش‌بینی گردیده است، آیا خریدار می‌تواند علاوه بر استرداد عوض (ثمن)، مطالبه غرامات یا بهای روز آن را نیز بنماید؟ و در فرض عدم امکان، آیا مطالبه خسارت تاخیر تادیه نسبت به ثمن پرداختی، از نظر حقوقی مسموع است یا خیر؟

دیدگاه اول:

با توجه به اینکه قانونگذار در ماده ۱ قانون الزام به ثبت‌رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معامله منعقده خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد را بی‌اعتبار دانسته و صرفاً دعوای استرداد اصل عوض معامله را قابل استماع اعلام نموده است، دادگاه مجاز به توسعه حکم قانونی و پذیرش دعوای مطالبه غرامات به نرخ روز نمی‌باشد بر این اساس، مطالبه بهای روز یا غرامات ناشی از معامله بی‌اعتبار، فاقد وجاهت قانونی بوده و از شمول آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز خارج است. با این حال، در فرضی که عوض معامله وجه نقد باشد، مبلغ پرداختی پس از بی‌اعتبار شدن معامله، ماهیت دین یافته و بر ذمه فروشنده باقی می‌ماند و وی مکلف به استرداد آن است. در چنین وضعیتی، در صورت تحقق شرایط مقرر در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، از جمله مطالبه دین توسط خریدار که می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه یا تقدیم دادخواست صورت گیرد، خسارت تاخیر تادیه از تاریخ مطالبه تا زمان پرداخت، علاوه بر اصل عوض (ثمن)، قابل مطالبه خواهد بود. در نتیجه، دلیلی بر تخصیص یا خروج مورد از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی به استناد ماده ۱ قانون الزام به ثبت‌رسمی معاملات اموال غیرمنقول وجود ندارد؛ چرا که خسارت موضوع ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، خسارتی است که مستند به حکم قانون بوده و نه ناشی از تراضی یا مفاد قرارداد، و با احراز ارکان مسئولیت مدنی از جمله امتناع با تاخیر مدیون در پرداخت و کاهش ارزش پول و رابطه سببیت بین این دو، قابل مطالبه می‌باشد، هر چند کاهش ارزش وجه در وهله اول معلول شرایط اقتصادی و سیاست‌های کلان پولی است، لکن در مانحن‌فیه، استمرار این کاهش به واسطه عدم ایفای به موقع تعهد استرداد ثمن از سوی فروشنده محقق شده و از این حیث، مطالبه خسارت تاخیر تادیه علاوه بر اصل عوض، واجد مبنای قانونی و قابل اجابت خواهد بود.

دیدگاه دوم:

با دقت و مداقه در ماده ۱ قانون الزام به ثبت‌رسمی معاملات اموال غیرمنقول، روشن می‌شود که مقنن در مقام منع انعقاد قراردادهای عادی و سلب اعتبار حقوقی از این گونه معاملات بوده و به صراحت اعلام کرده است معاملاتی که خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد منعقد می‌شوند، فاقد اعتبار بوده و هیچ‌گونه دعوایی که متضمن شناسایی، تنفیذ با اجرای آثار تملیکی و تعهدی آنها باشد، قابل استماع نیست. در عین حال، قانونگذار به صراحت استرداد عوضین را تجویز نموده است که این حکم، منطبق با اصول مسلم حقوقی و آثار قهری بطلان و بی‌اعتباری معاملات می‌باشد. بر همین اساس، در فرضی که عوض معامله وجه نقد باشد، استرداد عوض صرفاً به معنای بازگرداندن عدد اسمی ثمن نبوده، بلکه به مفهوم حقوقی آن، مستلزم اعاده کامل ثمن به همراه متفرعات قانونی آن است؛ چرا که متفرعات، به حکم قانون و منطق حقوقی، تابع اصل دین بوده و انفکاک آنها از اصل ثمن، فاقد مبنای حقوقی است. از جمله این متفرعات، غرامات ناشی از کاهش ارزش پول می‌باشد که وفق مبانی قانونی و به دلالت آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، در موارد اشتغال ذمه و تاخیر در ایفای تعهد پولی، قابل مطالبه شناخته شده است. سکوت قانونگذار در ماده ۱ نسبت به متفرعات ثمن، به هیچ وجه به معنای نفی آنها تلقی نمی‌گردد؛ زیرا همواره فرع تابع اصل بوده و نیازمند تصریح مستقل نیستند. افزون بر این، با توجه به مصادیق احصاء شده در ماده مذکور، از جمله عدم قابلیت استماع دعاوی مربوط به انتقال مال غیر، اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سندرسمی مالکیت، الزام به تنظیم سندرسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد، به وضوح استنباط می‌شود که مقصود مقنن، صرفاً ممنوعیت اعتبار به قراردادهای عادی بوده، نه محروم نمودن ذی‌نفع از آثار قانونی مترتب بر استرداد عوضین از سوی دیگر، در فرض بطلان یا بی‌اعتباری معامله، موضوع از مصادیق قاعده غصب و نیز ضمان درک محسوب می‌شود؛ بدین معنا که بد متصرف نسبت به ثمن دریافتی، ید ضمانی بوده و فروشنده مکلف است علاوه بر رد اصل وجه، کلیه خسارات و غرامات قانونی مترتب بر آن را نیز جبران نماید. بقای ثمن نزد فروشنده بدون سبب قانونی، موجب اشتغال ذمه و تحقق مسئولیت قهری است و در چنین وضعیتی، آنچه قانونگذار از آن به «استرداد عوض» تعبیر نموده، اعاده کامل عوض به معنای حقوقی آن است؛ یعنی ثمن معامله به علاوه متفرعات قانونی، از جمله غرامات ناشی از کاهش ارزش پول و خسارات ناشی از تاخیر در استرداد. در نتیجه، تفسیر مضیق از مفهوم عوض و محدود نمودن آن به اصل مبلغ اسمی، با قواعد مسلم حقوقی، آراء وحدت رویه یاد شده و مبانی ضمان قهری، از جمله قاعده غصب و ضمان درک، سازگار نخواهد بود.

دیدگاه سوم:

با توجه به نص صریح ماده ۱ قانون الزام به ثبت‌رسمی معاملات اموال غیرمنقول که به موجب آن، در صورت انعقاد معامله خارج از تشریفات مقرر، جز استرداد عوض، هیچ حق با اثر حقوقی دیگری برای طرفین مترتب نمی‌گردد، موضوع مشمول قاعده اقدام بوده و از آنجا که اشخاص پس از تصویب قانون، عالم و آگاه به مفاد آن فرض می‌شوند، خریدار صرفاً مستحق استرداد مبلغ اسمی عوض معامله، یعنی همان وجه مندرج در قرارداد، خواهد بود و هیچ حق دیگری از قبیل مطالبه غرامات به نرخ روز یا خسارت تاخیر تادیه (حتی در فرض مطالبه آن) برای وی متصور نیست، قانونگذار در ماده مذکور از عبارت «از قبیل» استفاده نموده که دلالت بر تمثیلی بودن مصادیق دارد، لذا ماده یک به روشنی ناظر بر نفی هرگونه اثر مالی مازاد بر استرداد اصل عوض و دعاوی ناشی از آن می‌باشد. با این حال، پس از صدور حکم قطعی مبنی بر استرداد ثمن، چنانچه محکوم‌علیه از اجرای حکم امتناع نماید، خسارت تاخیر تادیه نسبت به محکوم‌به، از تاریخ قطعیت حکم قابل محاسبه و مطالبه خواهد بود.