نشست قضایی با موضوع پرداخت خسارت کاهش ارزش ثمن در صورت فسخ قرارداد توسط فروشنده

• شماره:۳۴۸۱/۱۳
• تاریخ: ۱۴۰۳/۱۱/۲۸

کلیه واحدهای قضایی و اداری دادگستری کل استان تهران

با سلام و احترام

پرسش شماره ۶۳۰ در دویست و شصت و نهمین جلسه کمیسیون ماهانه نشست های قضایی دادگستری کل استان تهران مورد بحث و بررسی قرار گرفته و نظراتی به شرح زیر اتخاذ شد.

پرسش:

– چنانچه پس از گذشت مدتی از وقوع معامله ملکی معامله توسط فروشنده فسخ گردد با توجه به تورم حاکم و تنزل ارزش اعتباری ثمن پرداختی زمان معامله آیا امکان مطالبه ثمن به نرخ روز به تناسب افزایش قیمت ملک وجود دارد؟ آیا در این خصوص تفاوتی بین معامله مال منقول و غیر منقول وجود دارد؟

نظریه اکثریت:

در شرایطی که فسخ قرارداد به اراده صرف فروشنده نظیر خیار شرط و بدون هیچگونه ارتباط به رفتار خریدار انجام گیرد فروشنده موظف به پرداخت خسارت کاهش ارزش ثمن به خریدار خواهد بود. چنانچه فروشنده قرارداد را به دلیل تخلف یا نقض تعهدات خریدار فسخ نماید خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن قابل مطالبه نخواهد بود زیرا فسخ قرارداد در این صورت مستند به نقض تعهدات خریدار است و در نتیجه مبنای قانونی برای مطالبه خسارت کاهش ارزش ثمن وجود ندارد با این حال در شرایطی که فسخ قرارداد به اراده صرف فروشنده نظیر خیار شرط و بدون هیچگونه ارتباط به رفتار خریدار انجام گیرد با توجه به اصول عدالت اقتصادی و لزوم جبران زیانهای وارده فروشنده موظف به پرداخت خسارت کاهش ارزش ثمن به خریدار خواهد بود. این اقدام به منظور حفظ تعادل اقتصادی و جلوگیری از ایجاد اجحاف به خریدار در پی فسخ یک جانبه قرارداد ضروری است.

با عنایت به اهمیت سؤال در نشست برگزار شده دو دیدگاه دیگر نیز مطرح گردید که به شرح ذیل به استحضار می رساند:

نظریه اول:

نظر به اینکه اعمال خیار توسط ذوالخیار اعمال حق قانونی است که خریدار در هنگام معامله یا از این حق مطلع بوده یا می بایست مطلع میبود و عدم اطلاع نسبت به قانون باعث امکان مطالبه خسارت تورمی به فرد جاهل نمی دهد و پیش بینی خسارت به روز در قانون نشده و صرفاً استرداد عوضین به طرفین عقد در نتیجه فسخ در قانون و شرع پیش بینی شده است و همچنین خریدار نیز از مال مورد معامله استفاده داشته است و استیفای مال داشته است بنابراین به نظر نمی تواند مطالبه ثمن به روز را داشته باشد. از طرفی چنین سؤالی با نگاه به مفاد رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور طرح شده است لیکن از حیث مبنا تفاوت اساسی بین فرض سؤال و آرا یاد شده وجود دارد چه آنکه آرا وحدت رویه مذکور مربوط به فرض بطلان معامله و ید غاصبانه یا در حکم غصب گیرنده ثمن است و مورد منصرف از فرض اعمال حق فسخ و ید مالکانه مشتری بر ثمن میباشد هر چند مبنای رأی در متن آن قید نشده است لیکن هیچ یک از مبانی قابل ارائه برای جبران غرامات وارده به ثمن مانند قاعده تسبیب قاعده غرور و قاعده ضمان ید در خصوص اعمال حق فسخ قابلیت جریان ندارد و استناد به ملاک آن آرا جایگاهی ندارد

نظریه دوم:

در پاسخ می توان گفت: الف- عقد بیع در زمره عقود مغابنه ای است. عقد مغابنه ای عقدی است که طرفین آن قصد تحصیل سود و منفعت دارند. به عبارت دیگر عقد مغابنه ای به عقدی گفته میشود که انگیزه هر یک از طرفین آن به دست آوردن مالی است که ارزش اقتصادی آن نسبت به مالی که میدهد مساوی یا نسبتاً نزدیک باشد. عقود مغابنه ای به صورت معوض تنظیم می شوند به عبارت دیگر عقود مغابنه ای دارای دو عوض هستند که این دو عوض با یکدیگر مبادله خواهند شد. همچنین در عقود مغابنه ای باید یک تعادل نسبی میان ارزش اقتصادی دو عوض آن وجود داشته باشد. به همین دلیل تعیین مقدار، جنس و وصف عوضین از شرایط صحت عقود معاوضی است.

ب- فسخ قرارداد ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود

۱) توافق طرفین: طرفین قرارداد میتوانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند این حق فسخ میتواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

۲) حکم مستقیم قانون: قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است به طور مستقیم به او حق میدهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

ت- نحوه انحلال عقد مغابنه ای با استناد به خیار غبن قانونگذار در ماد ۳۹۶ قانون مدنی ده نوع خیار برای فسخ عقود لازم پیش بینی میکند خیار غبن از جمله خیاراتی است که باعث فسخ عقود مغابنه ای میشود. در خصوص خیار غبن باید بگوییم که غبن به معنای ضرر و زیان ناشی از معامله است. اگر شرایط تحقق خیار غبن تحقق پیدا کنند باعث ایجاد حق فسخ عقود مغابنه ای خواهد شد. در ادامه شرایط تحقق خیار غبن در عقود مغابنه ای را بررسی میکنیم:

شرط اول: انتقال دهنده یا انتقال گیرنده مال موضوع این عقود، نسبت به بهای واقعی آن بی اطلاع باشند.

شرط دوم: بهای تعیین شده برای مال موضوع این عقود، بسیار بیشتر یا کمتر از قیمت واقعی آن باشد.

شرط سوم: یکی از طرفین عقود معاوضی یا هر دوی آنها حق استناد به خیار غبن یا تمام خیارات قانونی را از خودشان ساقط نکرده باشند.

به صورت کلی میتوان گفت خیار غبن در عقود معاوضی هنگامی تحقق پیدا میکند که ارزش اقتصادی عوضین آن به مقدار قابل توجهی با یکدیگر متفاوت باشند. اگر شرایط استناد به خیار غبن تحقق پیدا کند، هر یک از طرفین عقود مغابنه ای که به علت بی اطلاعی از بهای واقعی مال انتقال یافته ضرر کرده است با استناد به این خیار از حق فسخ قرارداد برخوردار می شود. دقیقاً به همان دلیل که مبنای فسخ است عدالت معاوضی اقتضاء میکند که معادل معوض چنان چه ثمن پول باشد به خریدار مسترد شود.

ث- حال چنان چه مبنای فسخ خیار شرط یا تخلف از شرط باشد اگر در توافق طرفین به جبران خسارت از ناحیه فروشنده تصریح شده باشد موضوع مشمول ماده ۲۳۰ قانون مدنی است. ماده ۲۳۰ قانون مدنی اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت، تأدیه نماید، حاکم نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

پ- انواع مختلف خیارات اقتضا میکند که برای عوامل مختلف فسخ قرارداد مبانی متناسبی وجود داشته باشد. در خصوص مبانی قابل طرح برای فسخ عمل حقوقی مبانی حاکمیت اراده قاعده لاضرر و نظریه تقابل تعهدات از همه بیشتر کارآیی دارند.

ج- مطابق اصل ۴۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران هیچ کس نمیتواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. در حقوق ایران اختیار مالک مطلق نیست و در هر مورد که باعث اضرار ناروا به حقوق دیگران یا منافع عمومی گردد محدود میشود. به بیان دیگر در تزاحم قاعده لاضرر و تسلیط قاعده لاضرر مقدم است به نظر می رسد قاعده لاضرر بر ادله و احکام مقدم است حتی اگر آن را حاکم ندانیم این عقیده مبتنی بر جهاتی است از جمله اینکه نفی ضرر و از میان برداشتن احکام ضروری از باب امتنان است؛ یعنی لطفی است از جانب شارع بر مخلوق که چون نخواسته مردم ضرر و زیانی ببینند اثر اعمال زیان آور آنان را برداشته است بنابر این در صورت تعارض با ادله دیگر این قاعده بر آنان مقدم است.

چ- ارزش پول، همواره در حال کاهش است و گسترش نقدینگی در جامعه سبب کاهش قدرت خرید شده بر اثر تورم از ارزش حقیقی پول می کاهد؛ به گونه ای که اگر شخص مدت مدیدی عین پول خویش را در گوشه ای نگه دارد فقط از نظر شکلی پول خود را نگه داشته ولی از نظر اقتصادی از ارزش تهی شده است. در سالهای اخیر که از یک طرف اکثر قرضها و معاملات مدت دار اشخاص حقیقی و حقوقی چون بانکها با پول رایج است و از طرف دیگر اقتصاد دچار تورمهای بالاست، طلبکاران در اثر تأخیر تأدیه مواجه با خسارت کاهش ارزش بدهی میشوند برخی اندیشمندان برای حل مشکل تأخیر تأدیه به عنوان خسارت تمسک می کنند و معتقدند طلبکار حق دارد خسارتهای وارد از ناحیه تأخیر تأدیه به ویژه خسارت ناشی از کاهش ارزش پول را از تأخیر کننده کاهش مطالبه کند؛ عدالت معاوضی نیز بر جبران کامل خسارات خریدار تأکید دارد. از این رو جبران خسارات وارد شده باید به قیمت روز مبیع باشد.

ح- چون مبنای اعمال خیارات بهم ریختن تعادل عوضین قاعده لاضرر و اصل حسن نیت و منع سوء استفاده از حق می باشد. این امر نمی تواند مبنای ضرر من علیه الخیار باشد. از این رو قاعده اقدام در عقود مغابنه ای نمی تواند علیه طرف قرارداد فسخ مورد استناد قرار گیرد.

سید رضا سجودی

معاون قضائی رئیس کل و سرپرست معاونت منابع انسانی و امور فرهنگی دادگستری استان تهران