نمونه رأی دادگاه با موضوع قرارداد و معاملات شهرداری با اشخاص
وکلاپرس- دکتر عبدالله خدابخشی با انتشار رأی یک دادگاه به موضوع وضعیت قراردادهای انعقاد یافته بین شهرداری و شهروندان در فروش زمین و دیگر اعیان پرداخته و از نبود رویه واحد در این زمینه انتقاد کرده است.
به گزارش وکلاپرس، دکتر عبدالله خدابخشی، استاد دانشگاه و وکیل دادگستری، با انتشار یک رأی دادگاه در صفحه اینستاگرام خود، به موضوع وضعیت معاملات شهرداری ها پرداخت.
دادگاه با استناد به اینکه حدود ۱۵ سال از وقوع معامله سپری شده و سند رسمی آن نیز تنظیم و نقل و انتقالات متعددی نسبت به آن انجام گردیده وبا اعلام این نکته که تقاضای بطلان چنین معاملاتی بعد از سپری شدن مدت زمان قابل توجه باعث خدشه در نظم معاملاتی جامعه و حقوق مکتسبه اشخاص می گردد، این معامله و قرارداد را جزو عقود صحیح دانسته است.
این استاد دانشگاه در صفحه اینستاگرام خود نوشت:
شهرداری ها بر کوهی از دارایی (منفی: دیون و مسئولیت ها و مثبت: اموال و مطالبات) خانه دارند؛ هرچند حال آنها نیز دست کمی از حال کشور ندارد.
قراردادهایی که در این نهاد منعقد می شود، متعدد و متنوع است و افزون بر آن، خصایصی در این قراردادها هست که در دیگر نهادها یا نزد اشخاص خصوصی کمتر است.
این خصوصیت ها گاه غیرحقوقی اند؛ برای مثال قرارداد در ابتدا با رعایت تشریفات منعقد می شود ولی تنها به خواست مدیر منطقه شهری یا مدیر اجرایی و … ادامه می یابد و این سوال پیش می آید که آیا پیمانکار، استحقاق وجهی بابت کار افزون دارد؟
یا بعد از قرارداد، نهادهای نظارتی مانند سازمان بازرسی اقدام به کارشناسی مجدد موضوع می کند و تفاوتی فاحش با کارشناسی پیشین به دست می آید یا توافق با مالکین راجع به عوارض و خدمات متقابل منعقد می شود ولی بازبینی مصوبات (که متاسفانه در شهرداری ها به قدری است که هر حق یا باطل را به آسانی می توان تغییر داد و بزک کرد!)، نشان می دهد که می توان به ارقام دیگری نیز دست یافت و …
این فرایند غیرپالایش شده آثار بدی نیز برای تصفیه دعاوی شهرداری دارد. برای مثال با اینکه حق با مردم است ولی از بیم مسئولیت و اقدامات نهادهای نظارتی، مدیران شهری اعم از اداری و حقوقی و … حاضرند هزینه های بسیار بر شهر تحمیل شود ولی با مالک، توافق نکنند و … تازه توافق هم که می شود باید همیشه نگران بود.
سهم قواعد کهنه شهری نیز مصیبت دیگری است و باعث می شود که یا توافق اساسا ممکن نباشد و مالک نیز به تخلف خود ادامه می دهد یا در صورت توافق، باید بخشی از ضوابط را نادیده گرفت تا مصلحت شهر نیز تامین شود و همین روزنه نیز باز بلای جان مدیر می شود.
با فسادهای مالی کاری ندارم که آن داستان دیگری برای همه مجموعه هاست و در شهرداری ها، بدلیل گردش اموال و عوارض و سهم خدمات و مسئولیت مالک، زمینه بیشتری ممکن است داشته باشد. در یک کلام، کار در شهرداری بسیار دشوار است و هرچه خدمت کنی دیده نمی شود…
رأی حاضر (که در مرحله تجدیدنظر نیز تایید شده است) بخشی از این واقعیات حقوقی و غیرحقوقی است.
یکسو نهاد نظارتی است و ادعای بطلان قرارداد دارد و شهرداری نیز باید همراهی کند و سوی دیگر، شخصی است که به هر علت، اعتماد کرده و وارد قرارداد شده است و چه می داند کدام تشریفات رعایت شده یا نشده است.
دادگاه، قرارداد را صحیح می داند ولی هیچ قاعده ای و هیچ ضابطه ای نیست که در مرجعی دیگر، اعتماد مذکور نقض نشده و قدرت نهاد نظارتی چیره نشود! فقط شانس است و احتمال.
متن رأی دادگاه در ادامه آمده است.
خواسته ها:
- ابطال سند رسمی (موضوع سند ملک است)
- ۲. اعلام بطلان معامله
- ابطال سند رسمی (موضوع سند ملک است)
- ۴. مطالبه حق الوکاله به درخواست وکیل
- ابطال سند رسمی (موضوع سند ملک است)
- مطالبه خسارات دادرسی
رأی دادگاه
در پرونده حاضر آقایان …….. به وکالت از شهرداری هیدج دعوایی به طرفیت ۱ شرکت ……… به خواسته ۱. صدور حکم بر ابطال معامله شماره ۳۷۶۵ مورخ ۱۳۸۴.۶.۳۰ فیمابین خواهان و خوانده ردیف اول نسبت به یک قطعه زمین بالغ بر ۲۲ هکتار با احتساب کلیه خسارات وارده قانونی اعم از هزینه های دادرسی هزینه دفاتر الکترونیک قضایی و حق الوکاله وکیل به شرح متن دادخواست ۲. ابطال سند رسمی انتقالی به شماره ۲۳۵۳۲ مورخ ۱۳۸۷.۷.۳ دفترخانه شماره ۴۳۶ تهران به شرح متن دادخواست به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله ۳. ابطال سند رسمی انتقالی به شماره ۲۳۴۴۷۳ مورخ ۸. ۱۱. ۱۳۸۴ دفترخانه شماره ……. شرح متن دادخواست ۴. ابطال سند رسمی انتقالی ……. مورخ ۱۳۹۴.۶.۲۹ دفترخانه شماره ۲۸ خرمدره به شماره ثبت ……. به شماره دفتر ۶۷۶ اداره ثبت اسناد خرمدره به شرح متن دادخواست به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله مطرح و در تشریح دعوای خود اظهار داشته اند:
۱- با توجه به تصمیم اولیه شورای اسلامی شهر مبنی بر واگذاری یک قطعه زمین برای احداث کارخانجات تجهیزات پزشکی و تولید گیاهان دارویی با شرایط مندرجه در مصوبه، شهرداری هیدج مبایعه نامه عادی شماره ۳۷۶۵ مورخ ۸۴/۶/۳۰ را با خوانده ردیف اول تنظیم و به موجب آن یک قطعه زمین از پلاک ثبتی ۴۲/۴۷۳ واقع در بخش ۳ زنجان بمیزان ۵۶ شعیر و ۴۷۱ هزارم شعیر از ۹۶ شعیر پلاک مرقوم واگذار شده است. بلافاصله سند رسمی انتقالی نیز تنظیم و مبادله شده و متعاقباً در دو مرحله پلاک موصوف به ترتیب به خواندگان دوم و سوم انتقال مجدد قطعی یافته است.
۲- از آنجا که در تصمیم و اجرا و واگذاری زمین مذکور هیچ یک از مقررات آمره قانونی در واگذاری اراضی و انعقاد قراردادهای دولتی خصوصاً قانون محاسبات عمومی و آئین نامه مالی شهرداری و تشریفات قانونی مزایده و کارشناسی و غیره رعایت نشده و توافقات و اقدامات شورا و شهرداری بدون رعایت غبطه و مصلحت عمومی و با تبانی و مواضعه اشخاص انجام شده و حتی شروط مورد نظر شورا نیز در واگذاری زمین مورد توجه قرار نگرفته است و با اقدام بعدی شورا و شهرداری به رفع اثر از تصمیم و لغو قرارداد و استرداد زمین اتخاذ تصمیم شده است.
۳- علاوه بر عدم رعایت مقررات آمره قانونی در واگذاری که مشروح آن در گزراش اداره کل بازرسی استان زنجان -پیوست دادخواست- آمده است، خوانده ردیف اول بدون اینکه کمترین اقدامی برای اجرای طرح های موهوم مورد ادعای خود داشته باشد به منظور تثبیت مالکیت و لوث نمودن موضوع در دو مرحله نسبت به انتقال قطعی اراضی به خواندگان ردیف دوم و سوم قیام نموده است و اقدامات موکل برای جلوگیری از نقل و انتقال زمین نیز به واسطه اقدامات غیرقانونی خوانندگان حاصلی نداشته است.
با عنایت به مراتب فوق و نظر به اینکه در تصمیم و واگذاری زمین، مقررات آمره قانونی رعایت نشده و عدم رعایت این مقررات به صراحت مواد ۸۳، ۷۹ و ۹۲ قانون محاسبات عمومی با ضمانت اجرای بطلان مواجه است و با بطلان معامله مبنایی، تنظیم سند و نقل و انتقال صوری و بعدی آن نیز باطل و بی اعتبار می باشد. صدور حکم به شرح خواسته مورد تقاضاست.
بیشتر بخوانید:
- نمونه رأی درباره وضعیت نقل و انتقال اموال غیرمنقول
- نمونه رأی با موضوع تخریب واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت
- نمونه رأی با موضوع مقررات شهری و نقش آن در تخصیص قانون مدنی و محدودیت اراده
دادگاه با عنایت به کلیه اوراق و محتویات پرونده و بدواً نسبت به خوانده ردیف چهارم به لحاظ استرداد دادخواست نسبت به ایشان طی لایحه شماره ۶۵۴۵۰۳-۱۳۹۸ مورخه ۹۸/۱۱/۱ (صفحه ۲۵ پرونده) مستنداً به بند الف ماده ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست نسبت به خوانده مذکور صادر و اعلام می نماید. اما نسبت به سایر خواندگان با توجه به کلیه اوراق پرونده و استماع اظهارات طرفین و مداقه در لوایح تقدیمی ایشان نظر به اینکه عمده جهات ادعایی وکلای خواهان برای اثبات بی اعتباری قرارداد (معامله موضوع مبایعه نامه شماره ۳۷۶۵ مورخ ۸۴/۶/۳۰ فیمابین خواهان و خوانده ردیف اول) به لحاظ عدم رعایت و برگزاری تشریفات قانونی (مزایده) مطابق قانون محاسبات عمومی و آئین نامه مالی شهرداری ها، عدم رعایت غبطه و مصلحت عمومی و تبانی و مواضعه اشخاص در انجام معامله و همچنین عدم رعایت و اجرای شروط مورد نظر شورای اسلامی در مصوبه واگذاری زمین عنوان شده است؛
حال آنکه اولاً قرارداد موصوف مقید به هیچ گونه شرطی نگردیده و آنچه که ملاک و معیار بررسی توافقات می باشد رجوع به قرارداد منعقده فیمابین می باشد که در مانحن فیه شرطی در آن پیش بینی نگردیده و صرف بیش بینی شرط در مصوبه شورای اسلامی شهر بدون درج آن در مفاد عقد با اشخاص ثالث نمی تواند باعث تحمیل مفاد شرط به طرف مقابل گردد و حتی در فرض ثبوت پیش بینی شرط -به صورت شرط ضمنی و تلویحی یا شرط بنایی هنگام وقوع عقد- اساساً عدم اجرا و اتیان شرط توسط مشروط علیه از موارد بطلان معامله نخواهد بود بلکه ضمانت اجرای آن در مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی پیش بینی گردیده که در هر حال استناد به عدم رعایت و عدم التزام خریدار به مفاد شرط جهت بطلان و بی اعتباری معامله فاقد توجیه حقوقی می باشد.
ثانیاً راجع به ادعای تبانی و مواضعه در معامله موصوف هیچ گونه دلیل محکمه پسندی از طرف وکلای خواهان ارائه نشده بلکه این ادعا با توجه به قرار منع تعقیب صادرشده از شعبه دوم بازپرسی دادسرای عمومی و انقلاب ابهر (که به موجب دادنامه شماره ۸۷۵-۹۸۰ دادگاه کیفری ۲ شهرستان ابهر تأیید گردیده) مردود اعلام شده است و از طرفی عدم رعایت غبطه و مصلحت عمومی نیز متکی به دلیل محکمه پسندی نبوده مضافاً به اینکه رعایت غبطه و مصلحت عمومی از وظایف شورای شهر در هنگام تصویب مصوبه مربوطه بوده است و تعمیم این موضوع به قرارداد منعقده شهرداری با اشخاص و مشروط نمودن صحت معامله به آن هیچ توجیه منطقی و حقوقی نخواهد داشت چرا که شرایط صحت معاملات و همچنین موارد بطلان آن در قانون روشن و مشخص می باشد.
ثالثاً استدلال وکلای خواهان به عدم رعایت مقررات ماده ۷۹ قانون محاسبات عمومی و ضمانت اجرای پیش بینی شده در ماده ۹۲ همان قانون خروج موضوعی از بحث داشته چرا که همان گونه که از عنوان بخش مربوط به ماده ۷۹ مذکور پیداست (تحت عنوان بخش سوم- معاملات دولتی) تکلیف پیش بینی شده در موارد موصوف صرفاً ناظر به معاملات وزارت خانه ها و مؤسسات دولتی است و تعریف این نهادها نیز در قانون روشن شده است.
حال آنکه مطابق ماده ۵ همان قانون، ماده ۳ قانون مدیریت خدمات کشوری و قانون فهرست نهادها و مؤسسات عمومی غیردولتی، شهرداری ها نهاد عمومی غیردولتی محسوب می گردند و در مانحن فیه آنچه که مربوط به شهرداری ها بوده و محل بحث می باشد بند ۹ (اصلاحی مصوب ۱۳۴۵) ماده ۵۵ قانون شهرداری (در مقام بیان یکی از وظایف ۲۸گانه شهرداری) و ماده ۴ آئین نامه مالی شهرداری ها است که هیچکدام در مقام بیان وضعیت معاملات شهرداری از حیث عدم برگزاری مزایده و… نمی باشد. بلکه رعایت حاصلی نداشته است.
با عنایت به مراتب فوق و نظر به اینکه در تصمیم و واگذاری زمین، مقررات آمره قانونی رعایت نشده و عدم رعایت این مقررات به صراحت مواد ۸۳، ۷۹ و ۹۲ قانون محاسبات عمومی با ضمانت اجرای بطلان مواجه است و با بطلان معامله مبنایی، تنظیم سند و نقل و انتقال صوری و بعدی آن نیز باطل و بی اعتبار می باشد، صدور حکم به شرح خواسته مورد تقاضاست.
دادگاه با عنایت به کلیه اوراق و محتویات پرونده و بدواً نسبت به خوانده ردیف چهارم به لحاظ استرداد دادخواست نسبت به ایشان طی لایحه شماره ۶۵۴۵۰۳-۱۳۹۸ مورخه ۹۸/۱۱/۱ (صفحه ۲۵ پرونده) مستنداً به بند الف ماده ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست نسبت به خوانده مذکور صادر و اعلام می نماید.
اما نسبت به سایر خواندگان با توجه به کلیه اوراق پرونده و استماع اظهارات طرفین و مداقه در لوایح تقدیمی ایشان نظر به اینکه عمده جهات ادعایی وکلای خواهان برای اثبات بی اعتباری قرارداد (معامله موضوع مبایعه نامه شماره ۳۷۶۵ مورخ ۸۴/۶/۳۰ فیمابین خواهان و خوانده ردیف اول) به لحاظ عدم رعایت و برگزاری تشریفات قانونی (مزایده) مطابق قانون محاسبات عمومی و آئین نامه مالی شهرداری ها، عدم رعایت غبطه و مصلحت عمومی و تبانی و مواضعه اشخاص در انجام معامله و همچنین عدم رعایت و اجرای شروط مورد نظر شورای اسلامی در مصوبه واگذاری زمین عنوان شده است؛
حال آنکه اولاً قرارداد موصوف مقید به هیچگونه شرطی نگردیده و آنچه که ملاک و معیار بررسی توافقات می باشد رجوع به قرارداد منعقده فیمابین می باشد که در مانحن فیه شرطی در آن پیش بینی نگردیده و صرف پیش بینی شرط در مصوبه شورای اسلامی شهر بدون درج آن در مفاد عقد با اشخاص ثالث نمی تواند باعث تحمیل مفاد شرط به طرف مقابل گردد و حتی در فرض ثبوت پیش بینی شرط -به صورت شرط ضمنی و تلویحی با شرط بنایی هنگام وقوع عقد- اساساً عدم اجرا و اتیان شرط توسط مشروط علیه از موارد بطلان معامله نخواهد بود بلکه ضمانت اجرای آن در مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی پیش بینی گردیده که در هر حال استناد به عدم رعایت و عدم التزام خریدار به مفاد شرط جهت بطلان و بی اعتباری معامله فاقد توجیه حقوقی می باشد.
ثانیاً راجع به ادعای تبانی و مواضعه در معامله موصوف هیچ گونه دلیل محکمه پسندی از طرف وکلای خواهان ارائه نشده بلکه این ادعا با توجه به قرار منع تعقیب صادرشده از شعبه دوم بازپرسی دادسرای عمومی و انقلاب ابهر (که به موجب دادنامه شماره ۸۷۵-۹۸۰ دادگاه کیفری ۲ شهرستان ابهر تایید گردیده) مردود اعلام شده است و از طرفی عدم رعایت غبطه و مصلحت عمومی نیز متکی به دلیل محکمه پسندی نبوده مضافاً به اینکه رعایت غبطه و مصلحت عمومی از وظایف شورای شهر در هنگام تصویب مصوبه مربوطه بوده است و تعمیم این موضوع به قرارداد منعقده شهرداری با اشخاص و مشروط نمودن صحت معامله به آن هیچ توجیه منطقی و حقوقی نخواهد داشت چرا که شرایط صحت معاملات و همچنین موارد بطلان آن در قانون روشن و مشخص می باشد.
ثالثاً استدلال وکلای خواهان به عدم رعایت مقررات ماده ۷۹ قانون محاسبات عمومی و ضمانت اجرای پیش بینیشده در ماده ۹۲ همان قانون خروج موضوعی از بحث داشته چرا که همان گونه که از عنوان بخش مربوط به ماده ۷۹ مذکور پیداست (تحت عنوان بخش سوم- معاملات دولتی) تکلیف پیش بینی شده در موارد موصوف صرفاً ناظر به معاملات وزارت خانه ها و مؤسسات دولتی است و تعریف این نهادها نیز در قانون روشن شده است.
حال آن که مطابق ماده ۵ همان قانون، ماده ۳ قانون مدیریت خدمات کشوری و قانون فهرست نهادها و مؤسسات عمومی غیردولتی، شهرداری ها نهاد عمومی غیردولتی محسوب می گردند و در مانحن فیه آنچه که مربوط به شهرداری ها بوده و محل بحث می باشد بند ۹ (اصلاحی مصوب ۱۳۴۵) ماده ۵۵ قانون شهرداری (در مقام بیان یکی از وظایف ۲۸گانه شهرداری) و ماده ۴ آئین نامه مالی شهرداری ها است که هیچکدام در مقام بیان وضعیت معاملات شهرداری از حیث عدم برگزاری مزایده و… نمی باشد،
بلکه رعایت مقررات مربوط از وظایف ذاتی شهرداری بوده و تخلف احتمالی از آن قابل تعقیب و پیگیری از طریق مجاری و مراجع ذی صلاح قانونی است نه اینکه بتوان آثار چنین تخلفاتی را به اشخاص ثالث تحمیل نمود به عبارتی شهرداری به عنوان شخص حقوقی نمی تواند در قبال اشخاص ثالث به عدم رعایت مقررات حوزه صلاحیتی خود و تخلف از وظایف ذاتی خود استناد نماید و چنانچه تخلفی از ناحیه شهرداری صورت گرفته، براساس قاعده اقدام، خود مسئول بوده و اشخاص ثالث و طرفین معامله با شهرداری (که عموماً بدون اطلاع از مقررات و وظایف موصوف اقدام به انعقاد معامله می نمایند) مسئولیتی که از این حیث نخواهند داشت.
بخصوص اینکه عقد بیع از عقود رضایی بوده و تشریفاتی بودن عقود خلاف اصل می باشد و چنانچه تردید شود امری به عنوان تشریفات در وقوع عقد لازم است یا خیر اصل بر عدم آن است و مقتضای اصل صحت نیز موید همین موضوع است بدین شرح که هرگاه وقوع عرفی و ظاهری عقدی محرز و مسلم باشد چنین عقدی محمول به صحت بوده و فیمابین طرفین لازم الاجراست (مواد ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی) و بطلان آن نیازمند دلیل محکمه پسند بوده که در مانحن فیه مفقود است و به عبارتی در فرض وقوع عرفی و ظاهری عقد می توان گفت تفسیری که منجر به قانونی بودن و اعتبار و نفوذ قرارداد و شروط آن گردد به تفسیر غیر آن ترجیح دارد؛
بخصوص اینکه در مانحن فیه حدود ۱۵ سال از وقوع معامله سپری شده و سند رسمی آن نیز تنظیم و نقل و انتقالات متعددی نسبت به آن انجام گردیده و تقاضای بطلان چنین معاملاتی بعد از سپری شدن مدت زمان قابل توجه باعث خدشه در نظم معاملاتی جامعه و حقوق مکتسبه اشخاص می گردد که مفاد قواعد فقهی «الحق القدیم لا یبطله شیء» و «القدیم یترک على قدمه» و ملاک ماده ۹۷ قانون مدنی در این خصوص موید دیگری به استدلال فوق و صحت قرارداد بوده لذا بنابر مراتب یادشده دادگاه دعوای خواهان را غیروارد تشخیص و مستنداً به مواد یادشده و مواد ۱۰، ۹۷، ۲۱۹، ۲۲۳ و ۱۲۵۷ قانون مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی، حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید. آراء صادرشده ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان زنجان می باشد.
عمران عبدی-دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی ابهر
