یادداشت دکتر علی خالقی درباره رأی وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور در خصوص معامله وکیل و عدم رعایت غبطه موکل
وکلاپرس _ علی خالقی در یادداشتی که ۲۵ اردیبهشت ماه در صفحه اینستاگرام خود منتشر کرد، جزئیاتی درباره رأی وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور در خصوص معامله فضولی وکیل بیان کرد.
به گزارش وکلاپرس، روز گذشته سه شنبه بیست و پنجم اردیبهشت ماه، هیأت عمومى دیوان عالى کشور براى صدور رأى وحدت رویه در زمینه حقوق خصوصی و معاملات وکیل تشکیل جلسه داد.
علی خالقی (دانشیار گروه حقوق جزا و جرم شناسی دانشگاه تهران) در یادداشتی از دیدگاه خود نسبت به رأی وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور در خصوص معامله فضولی وکیل، توضیحاتی ارائه کرده است.
لازم به ذکر است این رأی وحدت رویه با اکثریت شکننده ۶۰ رأی در مقابل ۵۵ رای صادر شده است.
بیشتر بخوانید:
یادداشتی که علی خالقی در صفحه اینستاگرامش منتشر کرد، به شرح زیر است:
اگر کسی به دیگری وکالت دهد که او مثلاً خانه اش را به هر قیمتی که صلاح می داند به هر کس که خواست ولو به خود، بفروشد، آیا وکیل می تواند واقعاً آن خانه را به هر قیمتی هر چند نازل و نامتعارف به فروش برساند و موکل حق اعتراض ندارد؟ یا اینکه با وجود چنین اختیار گسترده ای، وکیل باید مصلحت موکل را رعایت کرده، آن خانه را به قیمتی معقول و متعارف به فروش برساند؟
بر اساس یک دیدگاه، موکل با اعطای چنین وکالتی در واقع اختیار تعیین قیمت مورد معامله را به وکیل خود واگذار و بر اساس قاعده اقدام، به زیان خود عمل کرده است. در نتیجه، مالک باید نتیجه اعطای چنین اختیاری به وکیل را بپذیرد و حق اعتراض و درخواست ابطال بیع را ندارد.
این نظر در یکی از شعب دادگاه های حقوقی تهران منعکس و توسط شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران تأیید شده است.
مطابق دیدگاه دوم، وکیل ملزم به رعایت غبطه و مصلحت موکل است و با وجود واگذاری اختیار تعیین ثمن به تشخیص وکیل، او باید آن ملک را به قیمتی بفروشد که مصلحت موکل ایجاب می کند.
بنابراین وکیل در اقدام خود، آزادی مطلق نداشته و در صورت فروش ملک به قیمتی نامتعارف و آشکارا کمتر از مبلغ واقعی، موکل حق ابطال آن را دارد.
این نظر، در رأی شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان استان کهگیلویه و بویراحمد ابراز و به موجب آن، حکم اعلان بطلان بیع به تقاضای موکل صادر شده است.
امروز سه شنبه بیست و پنجم اردیبهشت، هیأت عمومی دیوان عالی کشور برای صدور رأی وحدت رویه در این خصوص تشکیل جلسه داد و با اکثریت ۶۰ رأی در برابر ۵۵ رأی، ضمن تأیید نظر دوم، معامله بدون رعایت مصلحت موکل را فضولی و قابل ابطال شناخت.
سلام رای وحدت رویه پرونده ساز و مساله ساز
سلام به شما از چه نظر
این رای همانطور که اکثریت شکننده نشان می دهد بر خلاف اصل ازادی اراده است زیرا وقتی خود موکل اختیار بهر مبلغ داده دیگر عدم رعایت مصلحت معنا ندارد
هم رشته‌ای محترم هیچ وقت موکل در وکالتی که فقط در نفس وکالت مؤثر است و به عبارت دیگر وکالت بلاعزل در حکم بیع نیست، هیچ وقت چنین اراده‌ای و قصدی ندارد و متأسفانه این عباراتی است که سردفتران بطور پیش فرض در سند رسمی وکالت می گنجانند بدون اینکه به آثار سوء حقوقی آن فکر کنند!
چند نکته در خصوص یادداشت آقای استادعلی خالقی
اولا ؛ در دیدگاه اول استفاده از لفظ ابطال بیع صحیح نیست
” حق اعتراض و درخواست ابطال بیع را ندارد.”
زیرا بیع عمل حقوقی است و حالات زیر صرفا بر آن متصور است
صحیح ، باطل ، قابل فسخ یا منفسخ یا تفاسخ و غیر نافذ
ثانیا ؛ حکم نسبت به سند بیع ( مبایعه نامه ) جاری است
ثالثا ؛ با توجه به رویه معمول و عرف عام که مبایعه نامه یک سند عادی به شمار میرود علی القاعده باید موکل بعد از رد معامله به جهت عدم رعایت مصلحت ، اعلام بطلان بیع و بطلان مبایعه نامه را بخواهد
هیچ گاه و در هیچ شرایطی بیع قابل ابطال نیست .
دوستان نظرشون چی هست ؟
بنظرم ایراد لفظی قابل اغماضی گرفتید. اینطور که شما می‌فرمایید کلا درخواست ابطال نداریم. چون چیزی که باطله قابل درخواست نیست. درخواست بطلان با درخواست ابطال چه فرقی دارد؟! درخواست ابطال حاکی از اینست که باطل بودن بودن تاسیسی است
درود ضمن احترام بنظرات دو نکته بعنوان یک حقوق خوان تقدیم است اول اینکه رای وحدت رویه و طرح موضوع در هیات مستلزم طی فرایند خاص است و هر موضوعی قابل طرح نیست و تعارض باید در حکم باشد ک بنظر هست زیرا ماده ۶۶۷ ق م در دو دیدگاه قابل تفسیر است چنانچه حدود اختیار وکیل مطلق باشد ضابطه لزوم رعایت غبطه برای حفظ حقوق موکل حاکم است لیکن چنانچه وکالت مقید باشد مصداق قاعده اقدام است و ورود دیوان و دادگاه در حوزه حدود اختیارات مقید مستلزم ورود به حریم اراده است نگاه مطلق هیات عمومی به ضابطه لزوم رعایت غبطه در منظر منطقی و اصول کلی حقوقی بیانگر اینست ک فرض وکالت مقید منتفی است که این یک چالش علمی است وقتی موکل اختیار معامله با خود را به وکیل نمیدهد با فرضی ک این اختیار را اعطا میکند یکی نیست ولی نص رای وحدت رویه این دو فرض را نادیده گرفت اشتباه در جایی است که موکل وقتی اختیاری را نمیدهد تخصصا از حوزه رای وحدت رویه خارج است زیرا عمل وکیل بی اختیار منطوقا غیر نافد است وقتی اختیار مطلق میدهد ضابطه لزوم رعایت مصلحت جاری است وقتی اختیار مقید است یعنی لزومی به رعایت مصلحت نیست و این حوزه اراده موکل است و حریم قانون نیست و مقنن نیازی به توجه به حکومت ضابطه امری ندارد دوم در باره ابطال و باطل و بطلان است در فصل داوری ا د م مقنن برای ابطال رای داور هر سه اصطلاح را بکار برد با یک منظور و هدف در نتیجه بنظر ابطال بیع و بطلان بیع و باطل بودنش یکیست مسئله مصب دعوی است انچه منظور خواهان است بعضا شنیده شده ک ابطال بمعنی اینست ک بیع صحیح است و بعلت قراردادی یا قانونی باید ابطال شود مثالش را در ماده ۱۲۹ ق ت جستجو میکنند تحت عنوان معاملات قابل ابطال معامله ای ک صحیح است ولی نسبت به اشخاصی به سبب عدم نفوذ قابل ابطال است لیکن هدف متقاضی در همین خواسته بطلان و بی اعتباری است مصدع شدم عذر خواهم
به عقیده بنده این رأی وحدت رویه را باید از دو جنبه مورد نقد و بررسی قرار داد که از یک سو می‌توان این رأی را صحیح تلقی کرد و از سوی دیگر درخور ایراد دانست
نکته اول : موکل در این وکالتنامه کلیه اختیارات لازم را به وکیل اعطا نموده و حتی مطابق قسمت اول ماده ۶۶۷ قانون مدنی نیز کلیه تصرفات و اقدامات لازم بر عهده وکیل قرار گرفته است بنابراین موکل به صراحت اعلام نموده وکیل مزبور می‌تواند به هر نحوی که صلاح بداند اقدام کند تا اینجا چنانچه وکیل اقدامی انجام دهد که بر ضرر موکل باشد مشمول قاعده اقدام خواهد شد لکن نکته ای که حائز اهمیت است قسمت آخر ماده ۶۶۷ قانون مدنی ست آنجا که اشاره نموده وکیل نباید خارج از عرف و عادت به ضرر موکل اقدامی انجام دهد که کلیه وکالتنامه ها را مشروط به رعایت عرف و عادت نموده بنابراین چون عرف و عادت مراعات نشده اقدامات وکیل واجد اشکال است لکن از منظر دیگه این رأی وحدت رویه با ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در تعارض است چرا که یک وکالتنامه در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده و جزء اسناد رسمی است ، آیا می‌توان به این راحتی یک سند رسمی را از درجه اعتبار ساقط نمود؟؟ آیا می‌توان به یک سند رسمی اعتبار نبخشید ؟؟ به عقیده بنده ابتدا باید وکالتنامه مزبور در دادگاه ابطال شود به این معنا که موکل می‌بایست ابتدا دادخواستی به طرفیت وکیل مبنی بر ابطال سند رسمی به دادگاه تقدیم نماید و دادگاه نیز به سبب عدم رعایت قسمت آخر ماده ۶۶۷ قانون مدنی وکالتنامه را ابطال کند نه آنکه چون وکیل مصلحت موکل را در نظر نگرفته یک سند رسمی که کماکان به قوت خود باقیست و ابطال نیز نشده از درجه اعتبار ساقط نمود چرا که موکل کلیه اختیارات تصمیم گیری و مصلحت خویش را برابر سند رسمی به وکیل منتقل نموده است و در متن وکالتنامه اشاره شده ( مال موضوعه به هر قیمت ولو به خود منتقل شود ) در اینجا مصلحت موکل مشمول قاعده اقدام شده ، بسیاری از معاملات و فعالیت های امروزه از طریق وکالتنامه کاری صورت می گیرد بالاخص آن دسته از افراد که در خارج کشور سکونت دارند آیا پس از اندکی گذر زمان باید شاهد سرازیر شدن پرونده های اینچنینی به سمت دادگستری ها باشیم ؟؟ دیدگاه اینجانب به صحت رأی وحدت رویه مذکور است لکن اسباب آن ابطال سند رسمی ست
ایا بعد برای وکیل دردسر ساز نخواهد شد ؟ و ادعای خیانت در امانت نخواهد شد؟؟؟؟ ایراد شکلی وماهوی ندارد این رای وحدت ؟
این مطلب صرفا یک تبلیغ برای معرفی آقای خالقی بود و هیچ ربطی به رای وحدت رویه نداشت چرا که ایشان تخصص در جزا و جرم شناسی دارند و این موضوع تخصصی حقوق خصوصی هست و درثانی هیچ اعلام نظری و یا توضیحی نداده اند فقط نظرات دادگاههای تهران و کهگیلویه و بویر احمد را که در خود رای وحدت رویه هم هست بیان داشته اند لذا در مجموع چیز جدیدی را بیان نکرده اند.
من بعنوان وکیل ودارای مدرک دکتری تخصصی حقوق خصوصی اعلام می دارم این رای چیز جدیدی نیست بلکه رعایت مصلحت و عبطه موکل هم در قانون مدنی و هم در فقه بود ولیکن با این رای وحدت رویه اختلاف نظرها در تفسیر برداشته شده والا من با همین عدم رعایت مصلحت و غبطه وکیل براساس قانون وکالت موفق به اخذخسارت از وکیل شده ام که به ضرر موکلش اقدام کرده ولیکن این رای وحدت رویه می گوید اگر وکیل رعایت مصلحت موکل را نکرد معامله اش غیر نافذ است و دیگر نیازی به گرفتن خسارت از وکیل نیست که این هم محل ایراد است که آیا اگر وکیل رعایت مصلحت و غبطه موکل را نکرد و معامله باطل شد آیا وکیل مستحق دریافت حق الوکاله هست یا خیر ؟؟؟چون عمل مسلم محترم است ؟
آیا اگروکیل رعایت مصلحت موکل را نکرده ماده قانونی اخذ خسارت از وکیل چه می شود ؟؟؟آیا نقض ضمنی شده؟؟یا باوجود ابطال معامله وکیل اخذ خسارت هم پابرجا هست ؟؟؟و ...
احسنتم، درود برشما.
نظر جنابعالی از هر حیث اعم از نقد یادداشت جناب خالقی(هرچند که نطر نداده‌اند) و سایر جهات صائب است. ضمناً آراء شعبه ۵۹ تجدیدنظر استان تهران در مقطعی به هیچ وجه قابل استناد به عنوان دکترین نیست.
با تصویب چنین قوانینی دادگاها شلوغ تر و کلاهبرداریا بیشتر و دیگر کسی به وکالت نامه اعتماد نخواهد کرد
وکالت برای استیفاء حقوقی فرد بر اساس قانون لا ضرر و لا ضرار باید انجام گیرد وکیل حق وکالت دارد و نفس حقوقی بیع را باید رعایت کند احتمال اینکه وکیل در ارزش معامله و یا هر صورت دیگری از نوع معامله منافع شخصی یا گروهی یا منافع اشخاص نسبت به بیع خللی وارد کند،رای وحدت رویه دادگاه کهگلویه که فضولی در قیمت را رد میکند و مصلحت موکل را در نظر میگیرد نزدیک به مقبولیت است ، و وکیل را برای امور احتمالی (لابی،تبانی،ضبط به نفع خویش،اختلاس)را له یا علیه موکل و بیع از حدودو وکالت خارج نخواهد شد،
سلام. این خیلی بد هست و مناقشات فراوان ایجاد میکند. دو نوع وکالت داریم. یکی وکالت اداری که وکیل کارهای مربوط به فروش ملک را انجام میدهد که پول فروش ملک را به موکل برساند.
دوم وکالت فروش تام الاختیار که به وضوح موکل همه اختیارات را ولو انتقال به خود حتی رایگان یا قیمت کم به وکیل میدهد. در چنین مواردی معمولا مفاصا حساب دیگری مثل معاوضه یا بدهی یا خسارت بین آنها هست که برای تسویه، چنین اختیاری به یکی از طرفین داده میشود و بدهی یا خسارت تسویه میشود و یا معاوضه ای انجام میشود. اگر بعدا بر اثر اختلافات دیگری، موکل خواست یک حرکت ایذایی بکند این رعایت غبطه راه را برای او هموار می‌سازد در حالیکه همین وکیل در آن موقع مثلا از بدهی یا خسارت چشم پوشیده یا چیز دیگری بنام موکل کرده.
اگرموکل میخواست ملک را به نفع خود بفروشد قاعدتا باید وکالت کاری بدهد نه وکالت تام الاختیار جهت فروش.
با این رای و رویه ای که بوده، همچنین هر قدر وکیل دقت کند و به قیمت بفروشد باز موکل می‌تواند بخاطر یک حرکت ایذایی پرونده سازی کند و ایراد بگیرد.
واقعیتش من چند ترم بیشتر حقوق نخوندم ولی به نظرم، دقت و حدود این اختیارات و بیانات در معاملات چه شفاهی چه کتبی عرفیه، مگر اینکه خلافش ثابت بشه.
یعنی تا زمانی که موکل صراحتا و کتبا اعلام نکرده که وکیل به هر قیمتی میتونه آتیش به مال موکل بزنه، حدود و اختیارات مخصوصا غیر معمول وکیل باید عرفی در نظر گرفته بشه و به بیان و الفاظ معامله توجه نشه یا چنین برداشتی نشه.
چطوری ۵۵ نفر خلاف این رای دادن موندم
بنام حق تعالی
با درود فراوان
در مورد رای وحدت رویه ابطال بیع توسط وکیلی که مصلحت موکل رعایت نکرده عرض کنم
۱-دکتر خالقی نظر خودشان ذکر نکردند
۲_بنده حقیر با تخصص تجربی ۴۰ساله این رای دیوان را ستوده و دست مریزاد عرض میکنم . چرا .
۳- متاسفانه در مملکت ما همه چیز صوری تقلبی و دروغین است و همین ریشه فساد است بدین گونه که وکیل ملک صد میلیاردی را بر اساس اجازه وکالت نامه به یک ملیون میفروشد که این خود تقلبی در شکم تقلب دیگر است و در نتیجه حقوق بیت المال و اداره مالیات و عوارضات همگی پایمال میشود در حالی که مالیات یک کارمند سر برج از او کسر میشود .
۴_بنابر این تصویب این قانون ضمن رعایت حال موکل حقوق مملکتی هم رعایت میشود و از فرار مالیاتی املاک بزرگ جلوگیری میشود و اساسا معاملات باید به سمت واقعی حرکت کند نه همه چیز صوری و تقلبی
سلام الان دیگر اخذ عوارض و مالیات بر مبنای ارزش منطقه که خود وزارت دارایی هر سال محاسبه می کند اخذ می شود نه به قیمتی که فروشنده اعلام میکند.