نمونه رأی با موضوع تخریب واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت
وکلاپرس- دکتر عبدالله خدابخشی با انتشار رأی یک دادگاه به موضوع تخریب واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت و بررسی وضعیت بیع ناشی از آن پرداخت.
به گزارش وکلاپرس، دکتر عبدالله خدابخشی، استاد دانشگاه و وکیل دادگستری، با انتشار یک رأی دادگاه در صفحه اینستاگرام خود، به موضوع تخریب واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت پرداخت.
این استاد دانشگاه در صفحه اینستاگرام خود نوشت:
واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت، برخلاف قواعد شهرسازی احداث و فروخته می شود و مدتی در اختیار خریدار است. رای بر تخریب واحد (پیش از بیع یا پس از آن) صادر و واحد تخریب می شود. وضعیت بیع چیست؟ بطلان، انفساخ؛ یا بیع صحیحِ دارای حق فسخ (فسخ به سبب عیب، تخلف شرط، تعذر تسلیم)؟
خواهان دعوای اعلام بطلان قرارداد را اقامه می کند. دادگاه نخستین با استدلالی که ملاحظه می شود، آن را نمی پذیرد و دادگاه تجدیدنظر بند ۳ ماده ۱۹۰ ق.م را حاکم می داند و با این وصف که خرید مبیع قانونی نیست، حکم بر اعلام‌بطلان صادر می کند.
بی گمان خریدار در نتیجه تخریب، همه ی آنچه را می بایست به دست آورد، از دست می دهد و اساس این قرارداد مورد تایید قواعد حقوقی نیست. حتی قبول ریسک تخریب و اطلاع از رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نیز اثری در آن ندارد و تنها ممکن است در خسارت قابل جبران، موثر باشد.
هم اکنون واحدهای ساختمانی بسیاری در سطح شهرهای کوچک و بزرگ با رای تخریب قطعی مواجه اند که گاه چند سال از آن می گذرد. آیا بیع همه اینها بی اعتبار است.
گاه نخستین خریدار، ملک را به دیگران منتقل کرده و چند بیع در آن مورد، تحقق یافته است و بطلان نخستین، دیگر عقود را نیز از اعتبار می اندازد و گرفتاری ها شروع می شود.
استنباط حقوقی دشوار است. یکی از ایرادات بطلان این است که اگر فروشنده چنین ادعایی طرح کند، پذیرفته نیست زیرا اگر خریدار بخواهد، می تواند مبیع را با همین وصف متعلق خود بداند یا دست کم، ادعای مالکیت مصالح را داشته باشد. بنابراین نظریه بطلان، یکسویه و به سود خریدار است. این نکته نشان می دهد که در حقوق ایران نیز وضعیت بطلان، مطلق نیست و می تواند نسبی باشد.
وضعیت فسخ بدلیل تعذر تسلیم یا عیب می تواند با این قرارداد تطبیق دهد زیرا رشته عقد را به دست خریدار می دهد و ارش را در خیار عیب، به حقوق خریدار می افزاید اما ایراد مبیع، اساسی تر از یک نقص است و بی اعتباری بیع از صحت قابل فسخ، بیشتر به دل می نشیند.
به نظر می رسد که انفساخ با شرط تخریب، واقعی ترین وضعیت است و حقیقت معقول را نشان می دهد زیرا پیش از تخریب، هر دو طرف بر بقای رابطه حقوقی، مهر تایید می زنند و به حل مشکل امید دارند.
بنابراین تنها بعد از ناامیدی و تخریب، انفساخ قهری رخ می دهد و بیع از آن زمان از بین می رود.
این وضعیت، منافع و استفاده طرفین از مبیع و ثمن را توجیه می کند و نوعی تهاتر درونی بین این دو، تا زمان انفساخ رخ می دهد و از این به بعد باید قیمت روز واحد به خریدار برگردد (که دادگاه تجدیدنطر موافق جبران با شاخص بانک مرکزی است!)
باید به جای صرف قواعد حقوقی، واقعیت را نیز ببینیم. براساس فلسفه سودگرایی، پیامد نظریه انفساخ، برای طرفین و در سطح بالاتر برای نظام حقوقی، بهتر است.
در تحلیل پراگماتیسم که حقیقت را به نحو معقول می بیند نیز همین نتیجه تایید می شود. در تحلیل اثبات گرایی، پاسخ ها براساس صرف قاعده حقوقی به دست می آید زیرا مسئله به حدی از ظرافت برخوردار است که دست قاعده ای ثابت الهی یا فطری به ان نمی رسد، هرچند اگر بخواهیم از این فلسفه کمک بگیریم، پذیرش انفساخ و بقای عقد با اصل التزام هماهنگی بیشتری دارد.
تحلیل انفساخ فروع دیگری نیز دارد. مثلا اینکه وضعیت انفساخ عقد با شرط تخریب ملک، از اختیارات خریدار است و او در فرض ناآگاهی از رأی کمیسیون، می تواند به جای انفساخ، بطلان را حتی پیش از تخریب درخواست کند ولی در فرض اطلاع از رأی (نه صرفا اطلاع از طرح موضوع در کمیسیون)، باید به عقد پایبند باشد تا شرط انفساخ تحقق یافته یا وضع بع همین منوال ادامه یابد.
تفاوت بین فسخ و نفساخ و بطلان، خسته کننده است و رویه قضایی باید فراتر از این عناوین، با یاری گرفتن از مثل افلاطونی اصلا انحلال را به منزله مثل حقوقی رأی دهد. به عبارت دیگر حقیقت قضایی (براساس پراگماتیسم)، پیامدها (براساس سودگرایی)، عدالت (در حقوق فطری) و غایت و مطلق (در فلسفه اثبات گرایی)، در این نتیجه گیری مشترک اند که باید خریدار را بر حسب خواست او،از این مشکل رها کرد لذا وقتی خواسته خواهان با یکی از این تحلیل ها منطبق باشد (که فاصله گذاشتن بین آنها تنها یک بازی حقوقی است و هریک از این عناوین، قابلیت تبدیل شدن به خواست خواهان و واقعیت را دارد)، رویه قضایی می تواند اصل انحلال را بپذیرد و برای خسارت قابل جبران، اگر لازم شد تحلیل مستقلی برحسب قواعد مسئولیت مدنی ارائه دهد.
بیشتر بخوانید:
- نمونه رأی با موضوع مقررات شهری و نقش آن در تخصیص قانون مدنی و محدودیت ارادهجدول تغییرات لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری آپارتمان‌ها
- تاکید مجدد رییس قوه قضاییه درباره منع وکیل از اکل مال به باطل
متن رأی شعبه ۴۰ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی امام خمینی شهرستان مشهد در ادامه آمده است.
رأی دادگاه
شماره ۹۹۱۰۱۰۷۵۷۹۰۰۹۵۴۱ در مورخ ۲۷/۰۸/۱۳۹۹ تعیین وقت گردیده است، تقاضای جلب ثالث در آن پرونده را مطرح نموده و – تقاضای صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد استدعاست» که وکیل خواهان دعوی جلب ثالث در جلسه رسیدگی مورخ ۲۲/۱۰/۱۳۹۹ سبب طرح دعوی جلب ثالث را از بین رفتن (تلف) مبیع عنوان داشته است،*** دادگاه با مداقه و تعمق در جمیع اوراق و محتویات پرونده، مفاد دادخواست و خواسته های خواهان های دعوای اصلی و مرتبط، اظهارات و مدافعات اصحاب دعوی حاضر در جلسه رسیدگی و اسناد و مدارک مندرج در پرونده، با عنایت به اینکه
اولاً مبایعه نامه عادی شماره ۱۰۸۱۷۱ مورخ ۱۲/۴/۱۳۹۸ فی مابین ……………. به عنوان بایع و ……………. من باب مشتریان و نیز مبایعه نامه شماره ۲۳۴۰۱۱۲ مورخ ۷/۷/۱۳۹۸ فی مابین ……………. به عنوان خریدار و نیز ……………. من باب بایع محقق شده است و دلیلی بر استحقاق شخص ثالث حداقل نسبت به مصالح و اعیان ساختمان پیلوت موردنظر و یا تلف مبیع قبل از قبض وجود ندارد،
ثانیاً درمورد ادعای مبتنی بر مستحق للغیر بودن عرصه واحد پیلوت موردنظر آنچه شایان توجه است قید رضایت نامه های سایر طبقات که در آن ها ساختمان پنج واحدی قید شده، در هر دو مبایعه نامه فوق می باشد لذا سایر واحدهای ساختمان جملگی بر استقرار واحد پیلوت رضایت داشته و موضوع را اذن یا اجازه نموده اند و دلیلی بر مستحق للغیر بودن عرصه واحد آپارتمانی پیلوت موردنظر موجود نیست،
ثالثاً تخریب واحد مستحدثه در پیلوت به لحاظ تخلف از مقررات شهرسازی و ساختمانی بوده و فی الواقع تعارض موضوع با قواعد آمره شهرسازی بوده است لذا در حقیقت واحد موردنظر بدواً قابلیت استفاده مسکونی را نداشته و فاقد این وصف اساسی (مبنایی) موارد معامله بوده و در حقیقت منفعت عقلایی و مشروع سکونت را نیز نداشته است که این جهات موضوع خواسته خواهان های دعاوی اصلی و مرتبط قرار نگرفته است،
رابعاً مطالبه بطلان قرارداد مورخ ۷/۷/۱۳۹۸ به لحاظ تلف عارضی (لاحق بر قبض معامله) توسط وکیل دعوای مرتبط بلااثر است چراکه منشأ خواسته قراردادی است که ادعای فساد آن شده است و تلف بعد از قبض و انتقال موارد معامله به ایادی ما بعد جزو شرایط اساسی صحت معاملات نیست که فقدان آن موجب بی‌اعتباری و بطلان معامله سابق بر تلف گردد مضافاً اینکه تلف در زمره اسباب مسئولیت غیر قراردادی است و ارتباطی به مسئولیت قراردادی ندارد علی هذا نظر به مراتب مشروحه و مفروضه فرق دعاوی اصلی و جلب ثالث (مرتبط) را غیر وارد تشخیص داده و مستنداً به مواد ۱۲۵۷، ۳۲۸، ۳۳۳۰۷، ۳۹۵، ۳۹۱، ۱۹۱، ۱۹۰ قانون مدنی و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر اصل عدم حکم بر بی حقی خواهان های فوق صادر و اعلام می دارد. رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان خراسان رضوی است.
رئیس شعبه چهلم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان مشهد – مسعود علیشاهی
…….. نموده‌اند و دلیلی بر مستحق للغیر بودن عرصه واحد آپارتمانی پیلوت موردنظر موجود نیست و تخریب واحد مستحدثه در پیلوت به لحاظ تخلف از مقررات شهرسازی و ساختمانی بوده و فی الواقع تعارض موضوع با قواعد آمره شهرسازی بوده است لذا در حقیقت واحد موردنظر بدواً قابلیت استفاده مسکونی را نداشته و فاقد این وصف اساسی (مبنایی) مورد معامله بوده و در حقیقت منفعت عقلایی و مشروع سکونت را نیز نداشته است که این جهات موضوع خواسته خواهان ها قرار نگرفته است، حکم بر بی حقی خواهان‌های فوق صادر نموده اند این مرجع اعتقاد دارد. چنانچه بطلان معامله و عقدی تقاضا شود دادگاه وظیفه داشته تمامی شرایط صحت معاملات را صرف نظر از اینکه تصریح گردیده یا خیر مورد بررسی قرار دهد به عبارتی آنچه مورد خواسته خواهان است فقد شرایط اساسی صحت معاملات است که می بایستی مورد رسیدگی قرار گیرد. لذا از آنجا که آپارتمان ساخته شده در پیلوت برخلاف مقررات شهرسازی و ساختمانی احداث گردیده که منجر بر تخریب آن شده و فی الواقع تعارض موضوع با قواعد آمره شهرسازی بوده است و در واقع آپارتمان مذکور قابلیت استفاده و بهره برداری به‌عنوان واحد مسکونی را دارا نبوده است و از این جهت فاقد این وصف اساسی (مبنایی) مورد معامله بوده و در حقیقت منفعت قانونی در استفاده مسکونی را نیز نداشته است و ساخت و خریدوفروش در فضای مشاعی بدون رعایت مقررات آمره شهرسازی ممنوع و اثری از آن مترتب نمی‌باشد بنابراین به علت آنکه واحد موصوف به عنوان موضوع معامله قابلیت ساخت و انتقال خریدوفروش را نداشته است و از آنجا که موضوع معامله از شرایط صحت عقد می باشد و در صورت فقدان شرایط مذکور معامله محکوم به فساد و فاقد آثار حقوقی است لذا حکم صادره موافق موازین قانونی تشخیص نگردیده با استناد به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض آن مستنداً به بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی حکم بر بطلان معامله مذکور صادر و از آنجا که بیع فاسد اثری در تملک نداشته و شخصی که مال را به موجب عقد فاسد قبض نماید علاوه بر الزام به رد آن ملزم است از عهده غرامات و خسارات ثمن معامله نیز برآید لذا مستنداً به ماده ۳۶۵ قانون موصوف و رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخه ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور با توجه بر کاهش ارزش ثمن معامله (مبلغ دویست و هشتاد میلیون تومان پرداختی در اسفندماه سال ۱۳۹۸) حکم بر محکومیت تجدید نظرخوانده به پرداخت ۲۸۰.۰۰۰.۰۰۰ تومان بابت اصل ثمن معامله و پرداخت مابه‌التفاوت مبلغ فوق از زمان اسفندماه ۱۳۹۸ تا استیفای کامل بر اساس نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به عنوان غرامت و پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل در حدود تعرفه قانونی در حق خواهان ها صادر و اعلام می‌نماید این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر – على فراشیانی
مستشار شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر – عباس عابدی
