مالیات ساخت و فروش ساختمان؛ شرح ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم

وکلاپرس- بر اساس اصلاح قانون مالیات های مستقیم از ابتدای سال ۱۳۹۵ مقررات تازه ای برای دریافت مالیات از سازندگان مسکن ایجاد شد، هدف از این مقرره اخذ مالیات از درآمد ناشی از ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان مسکن است.بر اساس ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴ که از ابتدای سال ۱۳۹۵ لازم الاجرا شده است، اشخاص باید از درآمدی که از محل ساخت و فروش هر نوع ساختمان کسب می کنند مالیات بپردازند.

هدف از اخذ مالیات ساخت و فروش مسکن

هدف از این مقرره اخذ مالیات از درآمد سازندگان حرفه ای ساختمان (حرفه ای که اصطلاحا بساز و بفروش گفته می شود) است، بر این اساس کسانی که برای استفاده خودشان خانه بسازند مشمول حکم این ماده از قانون نخواهند بود.

معیار قانونی تشخیص ساختمان سازی برای فروش یا استفاده شخصی

قانون گذار برای تفکیک ساخت مسکن به منظور استفاده شخصی از ساخت به منظور فروش، معیار فروش ساختمان ظرف سه سال پس از اخذ گاهی پایان کار را قرار داده است.

طبق تبصره ۲ ذیل ماده ۷۷ در صورتی که فروش ساختمان بعد از گذشت سه سال از اخذ گواهی پایان کار انجام شود مشمول مقررات این ماده نخواهد بود.

روش اطلاع اداره امور مالیاتی از ساخت و فروش اشخاص مشمول

طبق تبصره ۳ ذیل ماده ۷۷ شهرداری مکلف شده اند که هنگام صدور پروانه و همین طور گواهی پایان کار مراتب را به ادارات امور مالیاتی گزارش کنند.

در زمان فروش ساختمان نیز اداره امور مالیاتی با استعلام دفتر اسناد رسمی  از انجام معامله مطلع خواهد شد و در صورتی فاصله کمتر از سه سال بین تاریخ صدور گواهی پایان کار که توسط شهرداری اعلام شده است و تاریخ انجام معامله، برای اخذ مالیات به سازنده مراجعه خواهد کرد.

بنا بر این بهتر است سازندگان مسکن که قصد فروش آن را دارند، در مواعد مقرر، درآمد خود از این محل را به سازمان امور مالیاتی اظهار کنند تا مشمول جرائم مربوطه نشوند.

استثنای کلی ساختمان سازی در شهرهای کوچک از پرداخت مالیات

سازندگان مسکن در شهر های کوچک به طور کلی از شمول این ماده مستثنا هستند، قانون گذار در تبصره ۴ ذیل این ماده معیار جمعیت کمتر از  ۱۰۰ هزار نفر براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران را برای تشخیص شهرهای کوچک تعیین کرده است.

مسوول پرداخت مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم

مالیات موضوع  ماده ۷۷ اصلاحی، از سازنده و فروشنده ساختمان اخذ می شود، باید توجه داشت که اسناد رسمی مبنای عمل ادارات دولتی است، بنا بر این اداره امور مالیاتی کسی را به عنوان سازنده می شناسد که پروانه ساختمان برای او صادر شده باشد و کسی را به عنوان فروشنده می شناسد که سند انتقال قطعی در دفتر اسناد رسمی را به عنوان فروشنده امضا کرده باشد.

ادارات امور مالیاتی به توافقات شخصی مکتوب یا شفاهی یا قصد باطنی اشخاص ترتیب اثر نمی دهد.

این موضوع مخصوصا در قراردادهای مشارکت در ساخت که بدون رعایت تشریفات قانون پیش فروش ساختمان توسط افراد فاقد تخصص حقوقی تنظیم می شوند می تواند سبب بروز مشکلاتی بشود.

ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی این ماده تصریح دارد که مشارکت در ساخت و هر قراردادی در مورد ساخت ملک، برای موثر بودن باید طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت شده باشد.

پروانه های ساخت صادر شده بعد از آغاز سال ۱۳۹۵ مشمول مالیات هستند

طبق ماده ۶ آیین نامه اجرای ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، سازندگان ساختمان هایی مشمول حکم این ماده هستند که پروانه ساختمان آن ها از اول فروردین ۱۳۹۵ به بعد (زمان لازم الاجرا شدن اصلاحات مصوب ۱۳۹۴ قانون مالیات های مستقیم) صادر شده باشد.

بیشتر بخوانید:

• دستورالعمل تبصره ماده ۱۰۰ قانون مالیات‌های مستقیم درباره مالیات مقطوع برخی صاحبان مشاغل در سال ۱۳۹۹
• جزئیاتی راجع به دریافت مالیات از خانه ‌های خالی
• ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم اصلاح شد / مالیات بر خانه های خالی

متن ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم

درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

تبصره۱ـ اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات علی‌ الحساب به نرخ ده‌ درصد (۱۰ %) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

تبصره۲ـ شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

تبصره۳ـ شهرداری‌ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌‌گردد، گزارش کنند.

تبصره۴ـ شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.

تبصره۵ ـ آیین‌نامه اجرائی این ماده در مورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌ الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌ تصویب هیأت وزیران می‌رسد.