تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر حتی در صورت تمدید اجاره بدون تصریح آن

پرونده کلاسه … شعبه ۳۹ دادگاه تجدیدنظر استان خراسان رضوی تصمیم نهایی شماره ….

تجدید نظر خواهان: ۱- خانم یاسمن … با وکالت آقای صادق شعبانی ……

۲- اقای محمدرضا …

۴- خانم فاطمه …

تجدیدنظر خواندگان:

۱- خانم زهرا …

۱۲- موقوفه …

تجدید نظر خواسته ها: ۱- سایر دعاوی مالی غیر منقول ۲- سایر دعاوی مالی منقول

به تاریخ ۱۴۰۳/۷/۲۶: در وقت فوق العاده جلسه شعبه ۳۱ دادگاه تجدید نظر استان خراسان رضوی بتصدی امضاء کنندگان ذیل تشکیل است. پرونده کلاسه فوق تحت نظر قرار دارد. هیات شعبه با بررسی اوراق و محتویات پرونده و با انجام مشاوره و حصول توافق ختم رسیدگی را اعلام می دارد و با استعانت. از خداوند متعال به شرح زیر رای صادر می کند.

رای دادگاه

در خصوص تجدید نظر خواهی آقا و خانمها ۱- فاطمه … ۱۲- موقوفه … از دادنامه شماره ۱۴۰۲۲… – ۱۴۰۲/۱۰/۲۶ در پرونده کلاسه … شعبه ۳۳ دادگاه عمومی حقوقی مشهد که به موجب آن در خصوص دعوی تجدید نظر خواهان به طرفیت تجدید نظر خواندگان به خواسته

۱- صدور حکم به اثبات رابطه استیجاری و تعلق حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به یک باب مغازه دو در بندی واقع در میدان … در پلاک ثبتی … به استناد قرارداد اجاره مورخه ۱۳۷۳/۱۲/۰۱

۲- تقاضای صدور حکم به تعدیل اجاره بهای پرداختی از مبلغ ۸۰۰۰۰۰۰۰ ریال به مبلغ ۲۰۰۰۰۰۰۰ ریال مطابق ماده ۴ قانون سال ۵۶ با جلب نظر کارشناس رسمی؛

(به این شرح که وکلاء خواهان‌ها به استناد قرارداد عادی اجاره مورخ ۷۳/۱۲/۱ درخواست اثبات رابطه استیجاری و تعلق حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به یک باب مغازه دو دربندی واقع در میدان … نموده و وکلاء سه نفر از خواندگان ردیف اول دهم و یازدهم دادخواست در لایحه تقدیمی ضمن اظهار تردید به قرارداد مذکور و نیز ضرورت بررسی قدمت سند به قراردادهای اجاره سال های اخیر و بعد از سال ۷۶ استناد نموده که در آن روابط بین طرفین تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و بدون تعلق حق کسب و پیشه و تجارت و یا سرقفلی قرار داده شده است.)

دادگاه محترم بدوی (با این استدلال که «با مداقه در اوراق و محتویات پرونده نظر به آنکه هرچند که با توجه به ادعای تردید نسبت به سند عادی استنادی وکلاء خواهان با ارجاع امر به کارشناسی امضاء ذیل سند عادی مورخ ۷۳/۱۲/۱ متعلق به مرحوم … اعلام شده است و در سند عادی مذکور قرارداد اجاره بین آقای … و فرزندش آقای … راجع به دو دربند مغازه واقع در میدان … بنام فروشگاه … به مدت سه سال شمسی منعقد شده است و وکیل خواهان به اعتبار آن مدعی تعلق حق کسب و پیشه و تجارت برای دو دربند مغازه مذکور برای ورثه مرحوم … شده ولی از آنجائیکه بر اساس قراردادهای عادی بعدی مورخ های ۸۸/۴/۱ – ۸۹/۴/۱ و ۹۴/۴/۱ فیمابین ورثه مرحوم … با مرحوم … همان مغازه به اجاره عادی مرحوم … در آمده و در قراردادهای مذکور روابط طرفین تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ قرار داده شده و حتی در بندهای قرارداد تصریح شده که مستاجر فاقد هر گونه حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و هر گونه ادعایی را در این خصوص از خود ساقط نموده و متعهد به تخلیه با انقضاء قرارداد شده است.

علی ایحال تنظیم قراردادهای اجاره بعدی به آن گونه گویای آن است که خود مستاجر در زمان حیات پذیرفته که فاقد هر گونه حق کسب و پیشه و تجارت بوده و یا هرگونه حقوق احتمالی را از خود ساقط نموده و کسی که به میل و اراده خود روابط قراردادی را تابع قانون سال ۷۶ تنظیم نموده و حقوق احتمالی خود را ساقط نموده بنابراین با فوت وی حقی برای ورثه برای حق کسب و پیشه باقی نمی ماند تا ورثه ادعای حقی در این خصوص نمایند. ضمن آنکه با تصویب ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۶۵/۸/۱۵ و بر اساس رای وحدت رویه شماره ۶۱۸ – ۷۶/۶/۱۸ در خصوص اماکن استیجاری تنظیم شده با سند رسمی بدون دریافت هر گونه سرقفلی و ….. حق تخلیه با انقضاء قرارداد اجاره در دوائر ثبتی پیش بینی شده و در جانی که مقنن پذیرفته که اسناد رسمی که ابتدائا در سال ۶۵ به بعد تنظیم می‌شود با انقضاء قرارداد اجاره قابل تخلیه باشد در مورد اسناد عادی هم بعد از سال ۶۵ قاعدتا طرفین قرارداد با توجه به اصل حاکمیت اراده می‌توانند روابط قراردادی خود را تنظیم و یا حقوق احتمالی خود را ساقط کرده و با روابط خود را با رعایت قوانین تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ قرار دهند. علی ایحال با توجه به ملاحظه قراردادهای عادی بعدی و اسقاط حقوق احتمالی حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستاجر، بنابراین حقوقی در این خصوص وجود نداشته تا با ورثه انتقال یابد.»)

دعوی خواهان ها موجه تشخیص داده نشده، حکم بر بطلان دعوی خواهان ها صادر شده است. دادگاه نظر به اینکه

اولا برابر قرارداد اجاره مستند تجدید نظر خواهان ها رابطه استیجاری بین مرحومان … و فرزندش … از سال ۱۳۷۳ آغاز شده و مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد ثانیا برابر شهادت آقای … که چند فقره از اجاره نامه های استنادی تجدید نظر خواندگان را به وکالت از مرحوم … (به عنوان موجر) امضا نموده مرحوم … از حق کسب و پیشه خود صرف نظر ننموده و صرفا به جای استفاده از فرم های مربوط به مستاجران دارای حق کسب و پیشه از فرم مربوط به مستاجران جدید استفاده شده و مرحوم … حق کسب و پیشه خود را اسقاط ننموده

ثالثا برابر ماده ۳۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل است و سقوط حق کسب و پیشه در اجاره نامه های موخر از این جهت که باعث جلوگیری از مقررات قانون یاد شده تلقی می شود، فاقد اعتبار است

رابعا مستاجر از آغاز رابطه استیجاری مرحوم … بوده و قید واژه … در بعضی از اجاره نامه ها به عنوان مستاجر به جهت نام مغازه بوده و شخصیت حقوقی مستقلی ندارد.

علیهذا، دادگاه در قسمت اثبات رابطه استیجاری با تعلق حق کسب و پیشه مستندا به بنده ماده ۳۴۸ و قسمت صدر ماده ۳۵۸ قانون با نقض رای تجدید نظرخواسته مستندا به مواد و ۱۸ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ حکم ثبوت رابطه استیجاری بین طرفین در خصوص مغازه موضوع دعوی بین مرحومان … و … و ورثه آنها با تعلق حق کسب و پیشه صادر و اعلام می شود و در قسمت تعدیل اجاره بها ماهانه از مبلغ هشتاد میلیون به سی میلیون ریال نظر به اینکه این اجاره با توافق طرفین تنظیم شده و با توجه به اینکه هزینه زندگی تنزل پیدا ننموده موضوع از مصادیق تعدیل اجاره بهای موضوع ماده ۴ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نمی باشد، علیهذا مستندا به قسمت ذیل ماده ۳۵۸ قانون ایین دادرسی مدنی رای تجدید نظرخواسته در این قسمت تائید می شود. این رای قطعی است.

رئیس شعبه ۳۹ دادگاه تجدید نظر استان خراسان رضوی محمدرضا احمدی

مستشار شعبه ۳۹ دادگاه تجدید نظر استان خراسان رضوی سید علی حسینی