بخشنامه دادگستری خراسان رضوی درباره وضعیت قراردادهای اجاره در شرایط کرونا

وکلاپرس ـ شیوع ویروس کرونا علاوه بر تأثیر بر روی سلامتی انسان، تأثیر به سزایی بر بازار و اقتصاد داشته است. در همین راستا و برای پوشش و پیشگیری بیشتر از تحمیل هزینه های وارده بر کسبه و تجار، دادگستری خراسان رضوی در بخشنامه ای که آخر اردیبهشت ماه تنظیم و ابلاغ شده است، از استماع دعاوی «فسخ قرارداد اجاره و یا تعدیل اجاره بهاء و یا تعلیق آن» از سوی مستأجران سخن به میان آورده است. در ادامه متن این بخشنامه را خواهید خواند:

بخشنامه

«به کلیه واحدهای قضائی استان خراسان رضوی»

سلام‌علیکم؛

همان‌طور که مستحضرید شیوع ویروس کرونا و شرایط خاص ناشی از انتشار آن سبب شده فعالیت بعضی از واحدهای تجاری غیر ضرور استیجاری، محدود و تعطیل گردد. این امر به‌نوعی موجب عدم انتفاع مستأجر از منافع عین مستأجره شده است؛ خصوصاً اینکه بعضی از این واحدها با تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا حق فعالیت ندارند و طبعاً منفعتی نیز از محل مورد اجاره نداشته‌اند.

این شرایط اجتماعی خاص موجب شده، بعضی از مستأجرین به جهت عدم توان پرداخت اجاره بهاء و دلایل دیگر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و یا حداقل تعدیل یا تعلیق مبلغ و پرداخت اجاره‌بهای این مدت را که هنوز هم استمرار دارد را داشته باشند و بعضاً شنیده‌شده مدعی مسئولیت مدنی دولت در جهت تعطیلی واحد تجاری خود هستند. به‌طورقطع و یقین مراتب فوق، سبب افزایش ورودی دادخواست‌های جدید با موضوعات مختلف به محاکم دادگستری خواهد شد و در همین راستا لازم است با بررسی مبانی فقهی، دکترین حقوقی و نصوص قانونی، تصمیمات مناسب و مطابق با عدالت و انصاف در جهت مدیریت صحیح فضایی دعاوی، و جلوگیری از تشتت آراء و نظرات اتخاذ، و در سطح حوزه‌های قضایی استان موارد اجرایی و عملیاتی گردد.

۱- دلایل توجیهی موضوع و مسئله:

الف: از حیث اجتماعی

قرارداد اجاره واحدهای تجاری از قراردادهایی است که با مسائل اجتماعی مرتبط است و صرف‌نظر از مقررات قانونی، نمی‌توان بدون توجه به تحولات اجتماعی، در خصوص اختلافات حاصل از آن اظهارنظر نمود. راهکاری که در خصوص حل مسئله‌ی پیش رو باید منظور نظر قرار گیرد، نمی‌تواند فارغ از موضوعات تعادل قراردادی، انصاف و عدالت اجتماعی باشد. در شرایط فعلی که رعایت مراودات اجتماعی، نه‌تنها داخلی و بلکه موضوعی جهانی است، لازم است ضمن توجه به حقوق موجرین رعایت حال مستأجرین نیز مطمح نظر باشد و درواقع حس عدالت‌خواهی و وجدان جمعی اجتماعی نمی‌پذیرد که این ضرر ناخواسته، صرفاً متوجه مستأجر “عین مستأجره” باشد.

ب: از حیث فقهی

موضوع عذر مستأجر در عدم انتفاع از عین مستأجره در آراء فقها (قدیم و جدید) مورد بحث‌های فراوان و دقیقی قرارگرفته و فروض مختلفی از آن استخراج و مطرح‌شده است. آنچه از ماحصل بحث‌های ایشان قابل استنباط است، این است که در چنین وضعیتی که عذری برای مستأجر در انتفاع از عین مستأجره پیش می‌آید. باید به اینکه این عذر شخصی و یا عام است توجه نمود و چنانچه عذر عام باشد، تردیدی در حق مستأجر برای فسخ و یا بطلان اجاره وجود ندارد.

در همین زمینه عده‌ای از فقها معتقدند؛ عذری عام است که سبب شود عین مستأجره از قابلیت استیفاع منافع خارج شود یعنی اینکه مثلاً عین مستأجره به‌کلی تخریب گردد و لذا در فرضی که قابلیت عین مستأجره برای استیفا منفعت از بین نرفته و فقط شرایط خاص مانع حضور افراد یا خود مستأجر در محل عین مستأجره و بهره‌برداری از آن شده است، چنین امری مجوزی برای فسخ یا بطلان قرارداد اجاره از سوی مستأجر نیست.

در مقابل عده‌ای از فقها در رد این نظر معتقدند که صرفاً موانع مادی در عین مستأجره و عدم تحصیل منفعت شرط نیست و بلکه حتی عذر شرعی نیز می‌تواند دلیلی بر فسخ قرار گیرد؛ مانند جایی که خانمی برای نظافت مسجد اجیر می‌شود ولی به دلیل عذر شرعی قادر به حضور در مسجد نیست که در اینجا حق فسخ برای مستأجر فراهم می‌باشد.

ج: از حیث حقوقی و قانونی

به نظر می‌رسد با لحاظ سوابق فقهی و اجتماعی و مدنظر قرار دادن مادتین ۴۷۹ و ۴۸۰ قانون مدنی، ماده ۶ قانون حمایت از مصرف‌کننده، ماده ۴۳ قانون شرایط عمومی پیمان و بند الف ماده ۲۷ قانون برنامه ششم توسعه و توجه به دکترین حقوقی و رعایت اصول تفسیر قواعد حقوقی و سرانجام لحاظ کردن قواعد فقهی همچون عسر و حرج، لاضرر و حتی شرط ضمن عقد اعتقاد بر این است که منظور از “استفاده مطلوبه” در ماده ۴۷۷ قانون مدنی، کمال انتفاع مستأجر است.

به این توضیح که مثلاً اگر فردی اقدام به اجاره رستورانی می‌کند که امکان طبخ غذا در آنجا را دارد ولی بنا به مصالحی امکان پذیرش مشتری و کسب درآمد را ندارد، هیچ عقل سلیمی نخواهد پذیرفت که مستأجر به لحاظ قابلیت استفاده از عین مستأجره، حق فسخ اجاره را نداشته باشد چرا که در چنین وضعیت مطلوب مستأجر و منفعت چنین عقد اجاره‌ای کسب درآمد برای مستأجر است که حاصل نشده است.

علی‌هذا همان‌طور که حتی در موازین بین‌المللی اجرای قراردادها به این موضوع پرداخته‌شده است و در حقوق ما نیز در مادتین ۲۳۷ و ۲۲۹ قانون مدنی موضوع را در قالب قوه قاهره موردتوجه قرار داده است، لازم است به موضوع عدم انتفاع مستأجر از عین مستأجره نگه منطقی و عادلانه و عرفی داشته باشیم و “صعوبت در انتفاع” مندرج در ماده ۴۷۹ قانون مدنی را ناظر به شرایط اجتماعی و فورس ماژور نیز تسری دهیم.

۲- دلایل عذر عام بودن کرونا ویروس:

آنچه مسلم است کرونا ویروس یک عامل خارجی، غیرقابل‌پیش‌بینی و غیرقابل دفع و اجتناب بوده که نمی‌توان در فورس ماژور بودن آن و انطباق آن با مقررات قانونی در این باب تردید نمود. از سوی دیگر چون حسب تصمیمات حاکمیتی و از طریق ستاد ملی مبارزه با کرونا که متشکل از ارکان حکومتی (نه‌تنها دولت به معنای خاص)، تصمیماتی اتخاذ می‌شود. لذا تصمیم به تعطیلی و یا عدم فعالیت بعضی واحدهای تجاری و مشاغل خاص یک عذر عام و منسوب به حاکمیت است که در حکم قانون بوده و مورد تأکید و سفارش مقام معظم رهبری (مدظله‌العالی) و به‌عنوان حاکم اسلامی و در راستای اصل ۱۱۰ قانون اساسی نیز می‌باشد.

با لحاظ مراتب پیش‌گفته می‌توان مدعی شد که:

کرونا ویروس را باید عذر عام برای مستأجر در عدم کسب منفعت مقصود از عقد اجاره دانست و لذا مراتب زیر در جهت اقدام در کلیه واحدهای قضائی سطح استان اعلام می‌گردد.

۱- طرح دعاوی فسخ قرارداد اجاره و یا تعدیل اجاره بهاء و یا تعلیق آن تا رفع حالت فعلی و بازگشت شرایط عادی به جامعه (حسب تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا) از سوی مستأجر موجه بوده و قابل‌پذیرش از حیث ورود محاکم برای رسیدگی به چنین دعاوی با رعایت بندهای زیر می‌باشد.

۲- شایسته است در جهت مصالحه احتمالی، طرفین عقد اجاره تلاش شود و در این راستا، در شهر مشهد مقدس حسب هماهنگی به‌عمل‌آمده با سرپرست محترم محاکم تجدیدنظر استان، معاون محترم قضایی رئیس‌کل دادگستری و رئیس اداره شوراهای حل اختلاف و رئیس‌کل محترم دادگاه‌های عمومی و انقلاب مرکز استان ، به ترتیب شعب ۱۳ و ۲۹ در تجدیدنظر استان، شعب ۷ از مجتمع یکه و شعبه ۳۰۶ از مجتمع ۴ در شوراهای حل اختلاف و شعب ۴، ۹، ۱۰ و ۱۱ حقوقی در دادگاه‌های بدوی حقوقی مرکز استان به این‌گونه دعاوی رسیدگی و اتخاذ تصمیم خواهند نمود.

۳- در تمامی حوزه‌های قضایی شهرستان‌های استان خراسان رضوی، با لحاظ مراتب فوق، نسبت به تشکیل شعب ویژه رسیدگی به این‌گونه دعاوی از باب اتخاذ رویه‌ی واحد در سطح استان اقدام، ضمناً دادگاه‌های عمومی بخش‌های استان نیز مراتب را منظور نظر خواهند داشت.

۴- وکلای محترم دادگستری حسب وظیفه شرعی، عرفی و قانونی خود که در ماده ۳۱ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری به آن تصریح‌شده، لازم است حداکثر مساعی را در جهت سازش بین طرفین معمول و از طرح دعاوی بدون نتیجه نیز اجتناب نمایند. ضمناً ایشان (وکلا) و مدیران محترم دفاتر خدمات قضایی در دعاوی احتمالی با لحاظ تصمیم حاکمیتی در شرایط خاص و مستنداً به قسمت اخیر ماده ۱۱ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ از طرف دعوا قرار دادن دولت به ادعای مسئولیت مدنی خودداری نمایند.

نظارت بر حسن اجرای این بخشنامه با روسای واحدهای حوزه‌های قضائی می‌باشد.

در پایان امید است در انجام امور محوله موفق و مؤید باشید

غلامعلی صادقی

رئیس دادگستری کل استان خراسان رضوی