وکلاپرس- دکتر عبدالله خدابخشی با انتشار رأی یک دادگاه به موضوع تقاضای تغییر کاربری در ازای واگذاری بخشی از زمین به شهرداری پرداخت.
به گزارش وکلاپرس، دکتر عبدالله خدابخشی، استاد دانشگاه و وکیل دادگستری کانون وکلای خراسان، با انتشار یک رأی دادگاه در صفحه اینستاگرام خود، به موضوع تقاضای تغییر کاربری در ازای واگذاری بخشی از زمین به شهرداری پرداخت.
بیشتر بخوانید: نمونه رأی با خواسته اعلام بطلان توافق نامه بین خواهان و شهرداری به سبب عدم رعایت بهای روز ملک
این استاد دانشگاه در صفحه اینستاگرام خود درباره رأی مذکور نوشت:
کشف و اعمال قواعد مربوط به حقوق شهری و شهرداری، بسیار دشوار است. به جرات باید گفت که کتاب جامعی (تحلیلی- کاربردی) در این خصوص نداریم و آنچه تلاش شده، برای دادگاه ها چندان مفید نیست. اشراف بر مقررات رسمی این حوزه(قانون به معنای عام)، خود، یک هنر است و حال اگر قرار باشد از میان این همه قواعد، حق را بیرون بکشیم، چه دشواری ها که نداریم!
قرار بود یکی از مجلدات حقوق دعاوی به “دعاوی مربوط به شهرداری” اختصاص داده شود؛ منابع و بخش هایی از مهمترین مسائل قضایی آن نیز جمع آوری و نوشته شده است ولی هنوز حوصله کافی به دست نیامده و به قول مرحوم هگل، قانون دل نیازمند زمان است.
رأی دقیق و مستدل حاضر به یکی از مسائل مهم قواعد شهری اختصاص دارد. شمشیری دو لب؛ که یک طرفش بطلان توافق دریافت مازاد بر نصاب قانونی و یک طرفش، ظرفیت حقوقی و مالی شهر برای توانمندسازی اراضی است که نباید مجانی به دارایی کسی وارد شود.
بی گمان شخصی که با شهرداری توافق می کند که بخشی از زمین او در ازای تغییر کاربری، متعلق شهر باشد، بعد از پایان دوران نامزدی و تحقق وعده ها و حصول عقد و سرخوشی های آن، نمی تواند مدعی شود که دریافت وجه مازاد، ممنوع است و زیر همه مبانی و مقدمات بزند!
این عمل، گذشته از نکوهش اخلاقی، دفاع حقوقی نیز ندارد. بنابراین نباید کاربری را برای مالک نگهداشت ولی نصاب مازاد را که مربوط به حالت عادی است نه جایی که شهرداری از ظرفیت خود برای کاربری زمین استفاده می کند، باطل کرد.
هگل در کتاب پدیدارشناسی و دایره المعارف فلسفی، با ورود به بحث آنتی نومی و تعارض دو نظر، چاره حل آن را در این می بیند که به پیش از اختلاف برگردیم و با روش دیالکتیک، مساله را حل و فصل کنیم.
رأی براساس این ایده شکل گرفته است. مباحث دیگری نیز دارد؛ که از آن میان، سخن هلمز قاضی مشهور امریکایی (۱۸۴۱- ۱۹۳۵) است که می گوید “زندگی حقوق منطقی نبوده است؛ این زندگی، تجربی است”.
“The life of the law has not been logic: it has been experience.”
بیشتر بخوانید:
-
نمونه رأی با موضوع تخریب واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت
-
نمونه رأی با موضوع مقررات شهری و نقش آن در تخصیص قانون مدنی و محدودیت اراده
متن رأی دادگاه در ادامه آمده است.
بسمه تعالی – دادگاه با عنایت به اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام با استعانت از خداوند متعال به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید.
«رأی دادگاه»
راجع به دادخواست تقدیمی از جانب آقایان ۱- ……………………. و ۲- …………………….. به وکالت از ……………….. به طرفیت ۱- شهرداری شهرستان کامیاران؛ ۲- ………………..؛ ۳- ………………….؛ ۴- ……………………؛ ۵- ………………..؛ حاوی دعوایی به خواسته: ۱- اعلام بطلان بند یک صورتجلسه شماره ۱۲۷۹۵ مورخ ۱۳۹۶/۱۱/۱۱؛ کمیسیون معاملات و توافقات شهرداری؛ ۲- اعلام بطلان بند ۱ صورتجلسه شماره ۳۰۵۳ مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۰۴؛ ۳- اعلام بطلان توافق موضوع صورتجلسه شماره ۶۲۰۰ مورخ ۱۳۹۹/۰۶/۱۹؛ ۴- اعلام بطلان عقد بیع موضوع اسناد انتقال قطعی شماره های ۱۶۲۵۱، ۱۶۲۵۴، ۱۶۲۵۵، ۱۶۲۵۷ مورخ ۱۳۹۶/۰۶/۱۹ دفتر اسناد رسمی ۸۰ کامیاران، بدین شرح که وکلای محترم خواهان اظهار داشته‌اند:
متعاقب انتقال قطعی شش دانگ زمینی به مساحت ۵۵۴۲۰ مترمربع از مالکین اولیه به موکل، مشارالیه از طریق ثبت شهرستان کامیاران نسبت به افراز آن اقدام می نماید که پلاک ثبتی ۷۴۳۸ فرعی از ۵۳ اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک ۷۶ فرعی از اصلی مذکور، به زمین مزبور اختصاص می یابد. سپس به منظور تفکیک آن به قطعات مسکونی و … اسناد و نقشه های تفکیکی ملک را تسلیم شهرداری کامیاران می نماید.
شهرداری نیز با بررسی مدارک تسلیم شده با حضور موکل و سایر خواندگان با وصف تأیید اسناد و نقشه های ارائه شده، توافق نامه شماره ۱۲۷۹۵ مورخ ۱۳۸۹/۱۱/۱۱ را تنظیم می نماید. بند یک این توافقنامه که به موجب آن، بر خلاف ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۴۵ تمامی اراضی دارای کاربری های عمومی به نحو رایگان به شهرداری واگذار گردیده است. به جهات:
۱- تخطی شهرداری از مقررات آمره قانونی حاکم بر تفکیک اراضی شهری؛
۲- سوءاستفاده از قدرت عمومی و الزام به تملیک رایگان سرانه‌های عمومی در قبال ارائه خدمات عمومی؛
۳- مغایرت با مقررات آمره حقوق عمومی و آراء وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری؛
۴- مغایرت با حکم مواد ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره ۳ ماده ۶۲ قانون برنامه پنجم توسعه؛
فاقد اعتبار است. متقابلاً خوانده ردیف نخست، اصل آزادی قراردادی و حکم مقرر در ماده ۱۰ قانون مدنی را موید صحت توافقات و مکاتبات متعدد خواهان با شهرداری در طول این سالیان را مثبت رضایت وی به مفاد توافقات دانسته و ادعای بطلان توافق پس از این سالیان را نقض اراده پیشین و مبتنی بر سوء استفاده دانسته است. دادگاه در این تنازع حکمی که از زمره دعاوی دشوار (hard case) محسوب می شود که خواهان با تکیه بر اصل عدم صلاحیت مرجع عمومی، به بطلان توافق نظر داشته و متقابلاً خوانده، حاکمیت اراده و تراضی را حجت موجه و ضامن صحت دانسته است، با موضوع صحت یا بطلان مطلق چنین توافقاتی همدل نیست و شروطی را برای نتیجه‌گیری، لازم می داند.
به این صورت که در آنتی نومی (جدلی الطرفین بودن استدلال های خواهان و خوانده). صحت و بطلان چنین قراردادهایی، محکمه، حاکمیت اراده را با شرایطی که بیان می شود، قاعده اصلی می داند و صرفاً در فروضی نظیر سوءاستفاده آشکار از وضعیت اضطراری، تحصیل امتیاز گزاف و غیرمنصفانه، فقدان سبب متقابل و … یا بطلان توافق، همدل است و در ترافع کنونی نیز به جهات ذیل، جانب صحت قرارداد را قوی تر می داند:
۱- هر قراردادی که توسط یکی از نهادهای عمومی منعقد می‌شود، قرارداد اداری نیست تا در پرتو اصول حاکم بر قراردادهای اداری، مانند تقیّد مطلق به قانون و اصل امری بودن قوانین، تفسیر شود. توافقات مورد ترافع، قراردادهای خصوصی‌اند که آزادی اراده در آن‌ها به مثابه اصل پذیرفته شده و طرفین مختارند تا محتوای حقوق و تکالیف ایجادشده به وسیله قرارداد را تعیین کرده و بدان ملتزم شوند و تنها در صورت اثبات استثنائات فوق الاشعار ادعای بطلان تراضی موجه خواهد بود.
۲- در منطق اقتصادی، استفاده از ظرفیت های کلان و اقتصادی دیگران و به اصطلاح، سواری رایگان، ممنوع است و منطقاً می بایست در ازای نفع بردن از یک خدمت هزینه آن پرداخت شود و اساساً استفاده از خدمات شهری و ضرورت پرداخت عوارض از یکسو و استفاده از خدمات عمومی و ضرورت پرداخت مالیات، از سوی دیگر، چهره ای از دخالت نهاده عمومی برای حذف رایگان سواری است در این رابطه حقوقی نیز خواهان زمینی با کاربری فضای سبز را به شهرداری عرضه داشته و با اعطای امتیازات منعکس در توافقنامه مورخ ۱۳۹۸/۱۱/۱۱ موافقت شهرداری را برای تغییر کاربری زمین با توسل به ابزارهای مؤثر قانونی خود نظیر ارائه گزارش توجیهی و استفاده از دو حق رأی در کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جلب نموده است و حال پذیرفته نیست که پس از نیل به مقصود و تغییر کاربری [۱۳۹۰/۰۴/۳۰] و انتفاع از سود حاصل از تغییر کاربری، ادعای بطلان توافق را طرح نماید؛
۳- بر بنیاد دکترین دست های پاک، زیان دیده ای که به منظور جبران زیان، محکمه را به احقاق حق فرا می خواند باید پاک دست باشد و الا از حمایت قانونی برخوردار نبوده و ادعای وی استماع نمی گردد. خواهان اقدامات شهرداری را بر خلاف قوانین می داند اما قریب به یازده سال در این به زعم خود، قانون گریزی، مشارکت داشته و از عواید آن بهره مند شده است.
۴- قاعده منع تناقض گویی به زبان دیگری، مؤید ممنوعیت شخص از انکار صحت امری است که سابقاً به وسیله افعال خود آن را تأیید نموده است. بر بنیاد اصل «استایل ناشی از قبول منافع»، شخصی که منافع حکمی را پذیرفته است از اعتراض به اعتبار آن و رد تعهد و مسئولیت ناشی از آن ممنوع است [من سعى فی نقض ما تُم من جهته فسعیه مردود علیه] خواهان کنونی در طول این سالیان و در مواضع مکرر، صحت تراضی را تصدیق و رضایت خود را به مفاد توافق اعلام داشته و پس از پیشبرد منافع خود، مدعی بطلان گردیده است؛
۵- ساختار اولیه روابط قراردادی مبتنی بر پیش‌فرض تعادل طرفین است، رعایت این اصل در حین فسخ و بطلان تراضی نیز ضروری است. پس در صورت انحلال تراضی، طرف قرارداد متعهد به استرداد منفعت و ارزش دریافتی است و عذر بطلان عقد، محملی برای دارا شدن بلا جهت نیست. متکی بر این منطق روشن، بدیهی است که هرگاه استرداد عوض دریافتی یا ارزش معادل آن ممتنع باشد، ادعای بطلان تراضی نیز مسموع نخواهد بود.
به تعبیر دیگر با یک رابطه حقوقی تجزیه ناپذیر مواجه هستیم و آن: دریافت مازاد در ازای تغییر کاربری است که تبعاً می بایست کل این مجموعه، به نحو توأمان متعلق حکم صحت یا فساد [استرداد مازاد از شهرداری و ابطال مصوبه تغییر کاربری] واقع شود و پذیرفته نیست که خواهان با ادعای بطلان یک جانبه در تراضی، تبعیض روا دارد؛ بخش سود (کاربری شهری) را نگه دارد و بخش زیان (سهم مازاد بر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) را مدعی بطلان شود. این امر، تناقضی آشکار است که عقل نظرورز – دیالکتیک ایجابی – از پذیرش آن ابا دارد و برچیده شدن تناقض را در رد یا تأیید کل توافق می‌داند.
۶- قانون گذار، یگانه مرجع صالح جهت تعیین میزان سرانه‌های عمومی ناشی از تفکیک و واگذاری رایگان آن به شهر است و مقرراتی مانند: ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری‌ها و تبصره ۶ قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها، منابع قانونی تحصیل رایگان مالکیت اراضی به سود شهر است.
بر این اساس ورود مقامات عمومی به قلمرو قانون گذاری و پیش بینی ضوابطی برای الزام متقاضیان تفکیک و تغییر کاربری به واگذاری بخشی از املاک به شهرداری ممنوع است و مصوبات متضمن الزام مالکان به واگذاری قسمتی از اراضی خود به شهرداری محکوم به بطلان است و دیوان عدالت اداری نیز در مواضع متعدد نسبت به ابطال مصوبات شوراها و کمیسیون ماده ۵ اقدام نموده است اما تکیه هیئت عمومی دیوان بر قیود «بدون رضایت مالک» و «به طور رایگان» به وضوح مؤید این معناست که آراء وحدت رویه استنادی، فارغ از الزام‌آور نبودن برای محکمه، اولاً مثبت بطلان تراضی و بی اعتباری حاکمیت اراده، به نحو منفرد و بدون نگرش جامع به توافق (تعیین تکلیف کاربری و ازای سهم مازاد، توأمان)، در این حوزه نیست؛ ثانیاً بطلان توافق ناظر به مواقعی است که واگذارکننده، ما به ازایی معقول به متابه سبب تعهد دریافت نکرده باشد.
درحالی که در ترافع حاضر به کارگیری اختیارات و ابزارهای قانونی شهرداری برای جلب موافقت کمیسیون ماده ۵ جهت تغییر کاربری که طبعاً افزایش قابل‌توجه ارزش اراضی خواهان را در پی داشته است، توهم رایگان بخشی خواهان را منتفی می‌سازد؛ چرا که در واقع خواهان، از ظرفیت مالی شهر برای تغییر کاربری زمین، بهره‌مند شده، بخشی از این ظرفیت را به زیان کلیت شهر، کاهش داده و چیزی را به رایگان نبخشیده است؛
۷– بر بنیان تقریری که از رابطه حقوقی متداعیین و کیفیت تبادل منافع میان آنان و … گردید هیچ یک از نصوص قانونی مورد استناد من جمله تبصره ۳ ماده ۶۲ قانون برنامه پنجم توسعه [اخذ مبالغ مازاد در مقابل ؟؟؟ مجوز] و ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت [اخذ هدایا و کمک نقدی در قبال معاملات] شمولی بر مورد دعوا، به کیفیت مطروح (تفکیک توافق و ارکان آن که مشتمل بر تغییر کاربری، ظرفیت شهر، سهم معادل آن است) ندارد و حجتی موجه بر بطلان تراضی نیست؛
۸- بر بنیاد منطق دیالکتیک، هر یک از این مواضع طرفین که به ظاهر، نقاب واقعیت به چهره دارند، پاسخ‌هایی صرفاً جزئی و یک سویه‌اند و برای جامعیت، نیازمند اخذ بصیرت‌هایی از یکدیگرند تا بتوانند دیدگاهی مناسب و درست را فراهم آورند. به عبارت دیگر، باید دید حقیقت معقول، در این نزاع کدام است و به این منظور، باید به علت یا عللی که ادعای بطلان بر آن مبتنی است، بیشتر از اصل ادعا، توجه داشت.
بر اساس روش دیالکتیک یا جمع تضاد (نظرات متفاوت طرفین دعوا) و رسیدن به یک هم نهاد (سنتز)، ادعای خواهان مسموع نیست زیرا پس از اینکه فاهمه ذهن، بین ادعاها تفکیک نمود و بطلان یا صحت را جداگانه ارزیابی کرد، وضعیت «کاربری» مغفول می‌ماند و همین نکته نشان می‌دهد که در دومین مرحله ذهنی یعنی دیالکتیک منفی، باید در مقدمات ذهن و حرکت آگاهی، تردید نمود که آیا حقیقت، همین است؟ با این تردید، در سومین مرحله، عقل نظرورز با عبور از آگاهی عرفی و بر اساس دیالکتیک مثبت و ایجابی، اساس بحث را حل می‌کند و تضاد را رفع می‌نماید: به این صورت که حقیقت معقول، قبول یا رد این کلیت (توافق و مقدمات پیش از اختلاف) است نه بخشی از آن (توافق نسبت به سهم مازاد)؛
۹- اجتماع را توده‌ای از مصالح و منافع متضاد، احاطه کرده است و تمهید این چاره با نظام حقوقی است تا با توجه به واقعیت و ضرورت ها، معیاری برای ارزشیابی منافع و رفع تعارض آن‌ها به دست داده و آن‌ها را در نقطه تعادل بهینه سامان دهد. در رویکرد واقع‌گرایی، واقعیت‌های موجود خود را به نظام حقوقی تحمیل می‌کنند و قاعده حقوقی چیزی بیش از نتیجه این تحمیل اجتماعی نیست که در منابع حقوق مانند قانون منعکس می‌شود و بخش بسیاری از آن مانند کوه یخ شناور در آب، در لایه زیرین قرار می‌گیرد که توسط رویه قضایی و دکترین حقوقی، کشف می‌شود یا به عبارت دیگر، زندگی حقوقی، منطقی نیست بلکه تجربی است؛
واقع مطلب آن است که در حقوق شهری متولی نهادی است دارای استقلال مالی، بی‌نصیب از بودجه عمومی و عهده دار طیف وسیعی از وظایف که تبعاً ایفای آن‌ها نیازمند منابع درآمدی قابل‌توجهی است که دست کم در شهرهای کوچک در دسترس نیست، تفطن مقنن به همین واقعیات موجبات اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها را فراهم آورد و با افزایش استحقاق قانونی شهرداری ها، لزوم توجه به اقتصاد شهر را نمایان ساخت و محکمه نیز در تحلیل خود از قراردادهای شهری بی اعتناء به این واقعیات و معاذیر نبوده و نیست و مبتنی بر مراتب و مبانی پیش گفته، دعاوی مطروح را به کیفیتی که طرح شده و درصدد است کاربری را حفظ و سهم مازاد را مسترد دارد، متکی بر قانون نمی‌داند و مستند به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ پژوهش پذیر در محاکم محترم پژوهش استان کردستان می‌باشد.
علی شیرازی