وکلاپرس ـ به گزارش خبرنگار وکلاپرس، دکتر «محمد عظیمیان»، نایب رییس کانون سردفتران و دفتریاران در لایو انجمن حقوق شناسی به بررسی تغییرات تعرفه تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی پرداخت.
تاریخچه
عظیمیان در ابتدا با اشاره به تاریخچه نهاد سردفتری گفت: نهاد سردفتری با تصویب قانون تشکیل دفاتر استاد رسمی در سال ۱۳۰۷ تشکیل شد و با تصویب قانون، تحریر مورد توجه قانونگذار قرار گرفت. در سال ۱۳۱۶ قانون دفاتر اسناد رسمی و در سال ۱۳۵۴ قانون دفاتر اسنناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران به تعرفه حق التحریر توجه شد. آخرین تغییرات در ۱۲ مرداد ۱۳۹۴ محقق شد و باتوجه به ماده ۵۴ قانون دفاتر باید در ۱۲ مرداد ۹۸ مورد تجدیدنظر قرار می‌گرفت که باتوجه به تغییرات صورت گرفته در دستگاه قضا سر موعد تغییر نکرد و تعرفه جدید ۲۵ فرودین ۹۹ با درج در روزنامه رسمی به دفاتر ابلاغ شد و در عین درج در روزنامه رسمی از زمان انتشار لازم الاجرا تلقی شد.
مبنای تعرفه دفاتر اسناد رسمی
مبنای تعرفه دفاتر، ماده ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب سال ۱۳۵۴ است. مقنن تاکید و تصریح کرده است که حق التحریر مطابق تعرفه ای است که وزارت دادگستری تعیین می کند و هر ۴ سال یکبار قابلیت تجدیدنظر دارد. لذا تعیین تعرفه بر عهده قوه قضاییه است.
از این ماده احکامی استنباط می شود:
۱- در ماده ۵۴ اشاره شده است که تعیین تعرفه با قوه قضاییه است لذا وظیفه قوه یا صلاحیت آن تعیین تعرفه حق التحریر اسناد رسمی است و نه تعیین مبنا.
۲- صلاحیت اختصاصی قوه قضاییه در تعیین حق التحریر است و نه سایر قوا. معمولا قسمتی از اختیارات به روسای سازمان ثبت تفویض می شود و در پاره ای موارد رییس سازمان ثبت نیابتا تعرفه را تعیین و به قوه اعلام می کند اما نعرفه جدید به تایید ریاست قوه قضاییه رسید.
۳- ضرورت تجدیدنظر در تعرفه هر ۴سال یکبار است. ماده ۵۴ نیز همین مسئله را بیان کرده است اما با توجه به تورم سالانه بدون شک امکان تجدید نظر در میزان تعرفه قبل از انقضای ۴ سال نیز فراهم است و قوه قضاییه باید پیش از انقضای مدت در این خصوص اقدام کند.
بررسی تعرفه سال ۹۹
تعرفه جدید در سال ۹۹ ابلاغ شد و براساس سنت تعرفه نویسی سابق در دو بخش اصلی و با زیرمحوعه های متفاوت به دفاتر ابلاغ شد. تعرفه اسناد مالی و غیرمالی.
در اسناد غیرمالی:
موضوع ماده ۱۲۴ که رقمی در سند قید نشده توسط قانون تعیین شده و خدمات ثبتی که سندی تنظیم نمیشود اما مقنن حق الزحمه ای تحت عنوان خدمات ثبتی در نظر گرفته است.
در اسناد مالی:
الف: اسناد رهنی، اسناد ذمه و سایر اسناد مالی: براساس قیمت مندرج در سند، حق الثبت وصول می شود و حق الزحمه سردفتر براساس بندها و ارقام مختلف به صورت پلکانی در نظر گرفته شده است.
ب: اموال منقول: در اموال منقول قیمت توسط اداره امور مالیاتی و سازمان مالیاتی به سازمان ثبت و از آنجا به دفاتر اسناد رسمی اعلام می شود. ماخذ حق الثبت مبلغی است که توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می شود و ایرادی بر تعرفه نویسی آن نیست زیرا معمولا با قیمت روز مال برابری میکند و یا ۱۰ تا ۲۰درصد تفاوت دارد.
ج: اموال غیرمنقول و اسناد پیش فروش ساختمان: تعرفه ناظر به اموال غیرمنقول محل مناقشه است. برای تبیین این وضعیت به سیر تحول قانونگذاری و آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ اشاره می شود. قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۶ یک نظامنامه دارد که در اجرای تصمیم قانونگذار در موارد مختلف در چند ماده در سال ۱۳۱۷ توسط وزارت دادگستری تصویب شد که با تصویب قانون سال ۱۳۵۴ دیگر قابل ترتیب اثر نیست.
علاوه بر این قانون ۱۳۱۶ آیین نامه ای در اجرای ماده ۴۷ قانون تحت عنوان «آیین نامه دفاتر اسناد رسمی» مصوب ۱۳۱۷ دارد. مقنن در ماده ۵۸ آیین نامه به مبنای وصوال حق التحریر اشاره کرده است؛ حق التحریر از قیمت اصلی معامله (و نه متفرعات) وصول خواهد شد.
شاید تا پیش از سال ۸۷ مشکلی در این خصوص وجود نداشت اما از سال ۸۷ تبصره ای به این ماده الحاق شد که بنا به یک دیدگاه آیین نامه منسوخ شده است. تبصره الحاقی از بند ع ماده ۱ قانون وصول برخی درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۷۳ ملاک گرفت که ناظر به ماخذ حق الثبت اموال غیرمنقول بود. براساس این تبصره الحاقی از سال ۸۷ به بعد دفاتر باید تعرفه تحریر درخصوص اموال غیرمنقول را از ماخذ ارزش معاملاتی وصول کنند.
در ماده ۷۵ قانون آمده که آیین نامه های قانون ۱۳۱۶ تا زمان تصویب ایین نامه جدید ۱۳۵۴ معتبر است. لذا پس از تصویب قانون جدید آیین نامه های قانون سابق از درجه اعتبار ساقط است. لذا بسیاری معتقدند با تصویب قانون ۵۴ و تصویب آیین نامه های مربوطه، ایین نامه ۱۳۱۷ کان لم یکن است. برای مشخص شدن دیدگاه غالب دادخواستی به دیوان عدالت اداری ارسال و نهایتا اعلام شد که باتوجه به آیین نامه های ۱۳۵۴ مصوب شده و مقنن اشاره کرده درصوت تصویب ۀیین نامه جدید، آیین نامه های قبلی ملغی است پس شکایت منتفی است و قرار رد دادخواست صادر شد. مجددا در سال ۹۱ و ۹۹ در دادنامه دیگری بر همین مسئله تاکید شد
نتیحه: تبصره الحاقی به ماده ۵۸ جایگاه حقوقی و قابلیت ترتیب اثر ندارد. لذا تعرفه در بخش اموال غیرمنقول باید از قیمت اصلی و ارزش واقعی مورد معامله اخذ شود اما چون رقم بالاست قوه قضاییه می تواند نسبت به تعدیل آن اقدام کند. همین تبصره سبب شده ارکان سند (فروشنده. خریدار. مورد معامله، بهای مورد معامله) در سه بخش نخست درست باشد اما بهای معامله ارزش معاملاتی جایگزین بهای واقعی مورد معامله شده است. تعرفه نویسی در این خصوص باتوجه به ملغی بودن تبصره الحاقی بایستی مورد توجه قرار گیرد.
کسورات قانونی
از این تعرفه درصد قبل توجهی جزو کسورات است که براساس موازین قانونی ماده واحده مصوب ۷۳ تعیین شده است. براساس ماده واحده قانون توزیع حق التحریر، ۱۰ درصد از تحریر متعلق حق صندوق بیمه و بازنشستگی سردفتر و دفتریار، ۱۵ درصد متعلق حق دفتریار اول دفترخانه. ۱۵ درصد متعلق حق کارکنان دفترخانه به عنوان پاداش و تا ۱۰ درصد نیز مالیات شغلی سردفتر است. لذا از رقم واصله کسورات کسر می شود. اگر تعرفه براساس علم تعرفه نویسی درست و واقعی تنظیم نشود، منتفعان از تعرفه دچار مشکل خواهند شد.
درآمد ۹۹درصد سردفتران مانند کارکنان دولتی است
براساس آمار کانون سردفتران، متوسط یکسالی که بابت ۱۰درصد واریزی به صندوق وصول می شود، ۲۵۰ میلیارد تومان بوده است که ۷۲۰۰ تا ۷۳۰۰ دفتر فعال و جدیدا نیز ۱۰۰۰ سردفتر جذب شده و درحال جذب داریم. بنابراین دریافتی متوسط هر دفتر ماهانه ۲۶ میلیون تومان است که براساس آمار ۹۷، هزینه دفتر با ۴ کارمند ۲۰ میلیون بوده است. لذا سردفتران معادل یک کارمند دولت هم سهم نمی‌برد. البته شاید ۱ درصد به مناسبت وقوع دفتر در محل خاص درآمد مناسبی داشته باشند.
حق التحریر در بخش غیرمنقول درمجموع ۲۰ درصد افزایش داشته اما باتوجه به تورم این تعرفه برای ۴سال آینده تکافو نخواهد کرد. برای مثال فقط قیمت کاغذ ۳۰۰ درصد افزایش داشته است و سایر هزینه ها نیز به همین نسبت رشد داشته است.
حق الثبت
حق الثبت براساس ماده ۵۵ قانون دفاتر اسناد رسمی، یکی ارقامی است که دفاتر اسناد رسمی وصول و به حساب خزانه واریز می کنند. از سال های ۱۲۸۷ تاکنون بوده است. مبنای وصول حق الثبت در حال حاضر مواد ۱۲۳ و ۱۲۴ قانون ثبت است. با اصلاحی که سال ۸۴ صورت گرفت حق الثبت ۵درصد بود و از ۸۴ به بعد نیم درصد مندرج در سند بود اما در سال ۹۹ با تصویب بند ک تبصره ۱۱ قانون بودجه ۹۸ به یک درصد افزایش یافت که در اسناد رهنی و منقول قابل توجه است.
تبصره ۳ ماده ۶۴ در اجرای قانون مالیات های مستقیم سال ۹۴، اتفاق تازه ای بود؛ قانونگذار به سازمان امور مالیاتی اجازه داد که از سال ۹۵ به بعد هر سال دوواحد درصد به ارزش معاملاتی اضافه کند تا ارزش معاملاتی املاک ظرف ۱۰سال به ۲۰درصد قیمت واقعی برسد اما این افزایش تعرفه درخصوص سایر وجوه و عوارض از کل افزایش محاسبه نشود. لذا سایر وجوه و عوارض باید درصدی از این ارزش معاملاتی محاسبه شود و هرجا که ارزش معاملاتی ملاک وصول است، از سال ۹۵ باید درصدی از ارزش معامله ملاک وجوه و عوارض شود.
از همان زمان دیدگاه سردفتری این بود که عوارض ناظر به عوارض و وجوه عمومی است و ارتباطی به حق التحریر دفاتر ندارد؛ زیرا با افزایش تورم به جای افزایش حق التحریر با کاهش آن مواحه خواهیم شد. بنابراین باید بپذیریم ارتباط مستقیم تبصره با حق الثبت است نه تحریر در تبصره اشاره شده است. هرکجا که برابر قوانین و مقررات ارزش معاملاتی ملاک دریافت عوارض و وجوه است، از امسال درصدی از ارزش معاملاتی ملاک وصول حقوق مربوطه خواهد بود.
مستندی هم اکنون که ملاک است تبصره الحاقی به ماده ۵۸ است که حق التحریر باید از ارزش معاملاتی محاسبه شود و اگر معتقد به منسوخ بودن تبصره الحاقی به ماده ۵۸ باشیم، مبنای قانونی محاسبه حق التحریر از ارزش معاملاتی نداریم. در انتهای تبصره آمده اگر قرار است درصدی از ارزش معاملاتی مبنای عوارض و وجوه قرار گیرد باید کمیسیونی متشکل از سازمان امور مالیاتی و سازمان ذیربط مطلب را مصوب کند و به تصویب هیات وزیران یا مراجع قانونی دیگر برسد. اولا ماده ۵۴ مرجع تصویب تعرفه تحریر را قوه قضاییه اعلام کرده است لذا قطعا مشمول بند نخست نیستیم زیرا هیات وزیران نمی تواند برای مرجع زیرمجموعه قوه قضاییه تعرفه تعیین کند. اما مراجع قانونی دیگر درخصوص تعیین تعرفه خود قوه قضاییه است که می تواند تعرفه را تعیین کند. بنابراین تبصره ارتباط به حق الثبت دارد و سال ۹۶ نخستین سال اجرای آن بوده است. سال ۹۶ از ماخذ ۸۵درصد، ساال ۹۷ از ماخذ ۴۵درصد و سال ۹۸ از ماخذ ۳۶درصد محاسبه شده است. لذا تا عدم تعیین تعرفه جدید همان ۳۶درصد محاسبه خواهد شد.
در تعرفه سال ۹۹ ریاست قوه قضاییه در بخش اموال غیرمنقول تصریح شده که حق التحریر براساس ارزش معاملاتی است. از آن جا که عبارت اطلاق دارد، براساس کل ارزش معاملاتی است. این بخشنامه بر مصوبه ۹۶ هیات وزیران وارد است.