لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری آپارتمان‌ها
متن مصوب کمیته فرعی
اسفند ۱۳۹۹
فصل اول – تعاریف و قلمرو اجرا
ماده ۱- اصطلاحات مذکور در این قانون در معانی زیر به کار می‌رود:
الف- آپارتمان: یک واحد مستقل از یک ساختمان آپارتمانی است؛
ب- ساختمان: مشتمل بر ساختمان آپارتمانی یا مجتمع می‌باشد؛
پ- ساختمان آپارتمانی: ساختمانی است که دارای بیش از یک آپارتمان بوده و شامل قسمت‌های اختصاصی و مشترک می‌باشد. مجموعه واحدهای مستقل غیر آپارتمانی که دارای قسمت‌های مشترک از قبیل ورودی یا محوطه و امثال آن می‌باشد، در حکم ساختمان آپارتمانی است؛
ت- مجتمع: مجموعه‌ای از حداقل دو ساختمان آپارتمانی است که دارای قسمت‌های مشترک از قبیل ورودی محوطه و امثال آن می‌باشد؛
ث- مالک: شخصی که مالکیت تمام یا بخشی از عین یک آپارتمان را دارا می‌باشد؛
ج- استفاده‌کننده: شخصی که به‌واسطه مالک بودن یا به‌موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آپارتمان را داشته باشد؛
چ- قسمت‌های اختصاصی: قسمت‌هایی از ساختمان است که مالکیت آن‌ها منحصر به شخصی است که نام وی در سند مالکیت آپارتمان قید شده است؛
ح- قسمت‌های مشترک: قسمت‌هایی از ساختمان است که مالکیت آن‌ها منحصر به یک آپارتمان نمی‌باشد و متعلق به تمامی آپارتمان‌ها به سمت قسمت اختصاصی آن‌هاست و به‌طورکلی، قسمت‌هایی از ساختمان که در سند مالکیت، ملک اختصاصی یکی از مالکان تلقی نشده باشد.
خ- مدیر: شخصی است که در چارچوب مقررات این قانون انتخاب و صلاحیت امور اجرایی ساختمان را بر عهده داشته و حسب مورد در خصوص ساختمان آپارتمانی با حداکثر ۲۰ آپارتمان، «مدیر» و در مورد ساختمان آپارتمانی بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع، «هیئت‌مدیره» نامیده می‌شود؛
د- مجمع عمومی: اجتماع مالکان ساختمان یا نماینده قانونی آنان که در چارچوب مقررات این قانون تشکیل می‌گردد؛
ذ- حساب مالی ساختمان: حسابی است که به‌منظور تمرکز وجوه دریافت و پرداخت هزینه‌های ساختمان و ایجاد اندوخته برای اداره امور ساختمان در چارچوب این قانون در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز افتتاح می‌شود.
ماده ۲- ساختمانی که استفاده‌کننده آن شخص واحد است از شمول این قانون خارج می‌باشد.
فصل دوم – تشکیلات و نحوه اداره ساختمان
ماده ۳- ساختمان دارای شخصیت حقوقی بوده و حقوق مالکان ساختمان از طریق مجامع عمومی اعمال می‌گردد.
ماده ۴- تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر برای ساختمان الزامی است. درصورتی‌که ساختمان دارای بیش از ۲۰ آپارتمان باشد، تعیین بازرس نیز ضروری می‌باشد.
تبصره – چگونگی تشکیل و اداره مجمع عمومی، زمان‌بندی تشکیل جلسات آن، نصاب لازم برای رسمیت جلسات، چگونگی اتخاذ تصمیم مجمع عمومی، اساسنامه الگوی مجامع، نحوه انتخاب مدیر و بازرس و همچنین سایر وظایف و اختیارات آنان که در این قانون بیان نشده است، به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌گردد.
ماده ۵- مجمع عمومی دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد:
الف- تهیه و تصویب اساسنامه در چارچوب اساسنامه الگو؛
ب- انتخاب و عزل مدیر؛
پ- رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به عملکرد مدیر و بازرس؛
ت- رسیدگی و اتخاذ تصمیم نسبت به گزارش درآمدها و هزینه‌های سالانه ساختمان؛
ث- اتخاذ تصمیم نسبت به نحوه اداره امور ساختمان و نگهداری و تعمیر آن در چارچوب این قانون؛
ج- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به نگهداری و تعمیر ساختمان؛
چ انتخاب و عزل بازرس؛
ح- استماع گزارش بازرس و اتخاذ تصمیم نسبت به آن.
تبصره ۱- در مواردی که مالک ساختمان، شخص واحد و استفاده‌کنندگان آن اشخاص متعدد باشد، وظایف و اختیارات مجمع عمومی به عهده مالک است.
تبصره ۲- اساسنامه مجمع عمومی برای ساختمان آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع‌ها باید در مرجع قانونی مربوط در پایگاه ثبت اشخاص حقوقی ثبت گردد.
ماده ۶- مدیر، مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی در چارچوب مقررات این قانون می‌باشد. تصمیمات اتخاذ شده از سوی مجمع عمومی نسبت به تمامی مالکان و استفاده‌کنندگان الزام‌آور می‌باشد.
ماده ۷- مدیر مکلف است هر شش ماه یک‌بار و یا حسب درخواست هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان نسبت به ارائه گزارش و ریز عملکرد مالی ساختمان اقدام نماید.
فصل سوم – نحوه بهره‌برداری از ساختمان
ماده ۸- مالکیت در ساختمان شامل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک است.
تبصره – شهرداری‌ها و سایر مراجع ذی‌ربط، هنگام صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان و همچنین ادارات ثبت‌اسناد و املاک به هنگام تفکیک آپارتمان‌ها و صدور سند مالکیت، مکلفند قسمت‌های اختصاصی و مشترک ساختمان را به‌طور صریح مشخص کنند.
ماده ۹- مالکان آپارتمان متناسب با قسمت اختصاصی خود به‌طور مشاع مالک زمین ساختمان خواهند بود. چنانچه زمین ساختمان موقوفه باشد یا مالکیت آن متعلق به دولت یا غیر باشد، تابع مقررات مربوط می‌باشد.
ماده ۱۰- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حقوق او در قسمت‌های مشترک غیرقابل‌تفکیک می‌باشد. انتقال قسمت اختصاصی به هر صورت موجب انتقال قهری قسمت مشترک خواهد بود. مالک آپارتمان نمی‌توانند سهام خود از قسمت‌های مشترک را به‌طورکلی یا جزئی، مستقل از سهم اختصاصی به دیگری منتقل کند.
ماده ۱۱- حق استفاده از قسمت‌های اختصاصی متعلق به شخصی است که نام وی در سند مالکیت قید شده است یا به‌موجب عقد اجاره یا هر عنوان دیگر حق استفاده از آن را داشته باشد. استفاده از قسمت‌های مشترک حق کلیه استفاده‌کنندگان است؛ مگر آنکه طبق مصوبه مجمع عمومی و با رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان و در صورت نبود مصوبه مذکور، طبق عرف و عادت، استفاده از آن به یک یا چند آپارتمان اختصاص داده شود.
تبصره ۱- در مواردی که حق استفاده از قسمت مشترک بر مبنای مصوبه مجمع عمومی باشد، در صورت تغییر مالکیت تداوم مصوبه قبلی پیرامون استفاده از آن منوط به موافقت مالک جدید خواهد بود. در غیر این صورت، انتقال هرگونه حقوق مربوط به این‌گونه قسمت‌های مشترک معتبر نیست.
تبصره ۲- استفاده‌کننده آپارتمان می‌تواند، حق استفاده خود نسبت به قسمت‌های مشترک را حداکثر به مدت یک سال که قابل تمدید است و محدود به دوره استفاده خود در ساختمان باشد، به دیگر استفاده‌کنندگان همان ساختمان واگذار کند، واگذاری حق استفاده از قسمت‌های مشترک مانند نما یا پشت‌بام به غیر ساکنان ساختمان تحت هر عنوان؛ بدون تصویب مجمع عمومی ممنوع است. مواردی که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون واگذار شده است باید ظرف حداکثر پنج سال تعیین تکلیف گردد.
ماده ۱۲- هرگونه واگذاری مالکیت یا حق استفاده پارکینگ یا انباری بدون انتقال آپارتمان، توسط مالک یا استفاده‌کننده به غیر ساکنان ساختمان ممنوع است.
ماده ۱۳- نصب تجهیزاتی که برای استفاده کلیه ساکنان ساختمان در قسمت‌های مشترک ضرورت داشته باشد با رعایت سایر ضوابط و مقررات، با تصویب مجمع عمومی مجاز است.
ماده ۱۴- اقدامات زیر توسط استفاده‌کننده از ساختمان ممنوع است:
الف- تصرف غیرمتعارف در قسمت‌های اختصاصی به‌نحوی‌که موجب اضرار به دیگر استفاده‌کنندگان شود؛
ب- تصرف غیرمتعارف در قسمت‌های اختصاصی یا مشترک به‌نحوی‌که موجب اضرار به ساختمان‌های مجاور یا ساکنان آن‌ها شود؛
پ- استفاده غیرمتعارف از آپارتمان از قبیل ایجاد آلودگی‌های صوتی که موجب ایجاد مزاحمت برای دیگر استفاده‌کنندگان باشد؛
ت- استفاده اختصاصی یا به‌منظور خاصی از قسمت‌های مشترک یا بخشی از آن، بدون موافقت مجمع عمومی؛
ث- مزاحمت یا ممانعت استفاده‌کننده از قسمت‌های مشترک؛
ج- استفاده از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان مانند پارکینگ و انباری در غیر کاربری مصوب، از قبیل تبدیل آن‌ها به محل سکونت یا محل کار؛
چ- هرگونه تغییر مربوط به سر در یا نمای خارجی ساختمان و دیگر قسمت‌هایی که در دید عموم است از قبیل نصب تابلو و مانند آن در نما یا پشت‌بام ساختمان و همچنین انجام هرگونه تعمیر در قسمت‌های مشترک ساختمان و همچنین تغییر در فضای سبز ساختمان و اشجار، بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوط ازجمله مقررات شهرداری‌ها و مقررات ملی ساختمان و بدون تصویب مجمع عمومی؛ مگر مواردی که برای حفظ امنیت ساختمان ضروری باشد که با تصویب مدیر و با رعایت ضوابط و مقررات مذکور و حفظ هماهنگی با نمای ساختمان مجاز خواهد بود.
ح- نگهداری هر نوع حیوان اعم از وحشی و اهلی در ساختمان.
خ- استعمال هرگونه دخانیات در قسمت‌های مشترک سرپوشیده ساختمان.
تبصره ۱- تصرف در سقف و کف آپارتمان و دیوارهای فاصل با آپارتمان‌های دیگر در حدی مجاز خواهد بود که مزاحم حق دیگران نباشد.
تبصره ۲- نگهداری حیوانات خانگی در قسمت اختصاصی آپارتمان به‌استثنای پارکینگ و انباری، با رعایت مقررات دامپزشکی و بهداشتی و در حدودی که مزاحمت برای دیگر استفاده‌کنندگان ایجاد نکند، بلامانع است.
تبصره ۳- فهرست حیوانات مجاز برای نگهداری و الزامات حفاظت و نگهداری آن‌ها و ضوابط بهداشتی مربوط و سایر مقررات مربوط با رعایت حقوق اساسی حیوانات، به‌موجب دستورالعملی است که توسط سازمان حفاظت محیط‌زیست با همکاری سازمان دامپزشکی کشور تهیه و اعلام می‌گردد.
ماده ۱۵- هر نوع استفاده غیرمسکونی اعم از تجاری، اداری، خدماتی ، بهداشتی – درمانی از آپارتمان با کاربری مصوب مسکونی، به‌جز در موارد موضوع ماده (۱۶) ممنوع است.[۱] در مواردی که به‌موجب قانون خاص مانند فراز پایانی تبصره الحاقی به بند (۲۴) ماده (۵۵) قانون شهرداری – مصوب ۱۳۵۲ -، قانون محل دفاتر روزنامه و مجله – مصوب ۱۳۷۷ –، قانون محل مطب پزشکان – مصوب ۱۳۶۶ – و ماده (۳۴) قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری – مصوب ۱۳۸۱ -، اجازه استفاده غیرمسکونی از آپارتمان مسکونی داده شده است، حسب مورد طبق تبصره‌های (۲) و (۳) این ماده و همچنین تبصره‌های (۱) و (۲) ماده (۱۶) تعیین تکلیف می‌گردد.
تبصره ۱- مشاغل موضوع قانون ساماندهی و حمایت از مشاغل خانگی – مصوب ۱۳۸۹، با رعایت مفاد بند (۲۰) ماده (۵۵) قانون شهرداری – مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات بعدی -، برای دارندگان مجوز این‌گونه مشاغل از شمول ممنوعیت، مندرج در این ماده خارج می‌باشند.
تبصره ۲- چنانچه از تمام یا دوسوم آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی به‌صورت غیرمسکونی استفاده می‌شود، ادامه فعالیت آن‌ها با همان وضعیت و با رعایت ضوابط و مقررات مربوط به هر حوزه فعالیتی و همچنین مقررات ملی ساختمان بلامانع است، در صورت تغییر ترکیب نوع استفاده آپارتمان‌های مذکور به‌گونه‌ای که کمتر از دوسوم آن‌ها مورداستفاده غیرمسکونی قرار گیرد، مشمول حکم تبصره (۳) این ماده خواهند شد.
تبصره ۳- در مواردی که کمتر از دوسوم آپارتمان‌های موجود در ساختمان آپارتمانی به‌صورت غیرمسکونی استفاده می‌شود، ممنوعیت موضوع این حکم پنج سال پس از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون، اعمال خواهد شد و مالکان آن‌ها مکلفند ظرف مدت یادشده، آپارتمان‌های مذکور را برای استفاده مسکونی اختصاص دهند. دولت مکلف است تسهیلات لازم اعم از مالی و اداری برای خروج فعالیت‌های موجود در این آپارتمان‌های مسکونی و استقرار آن‌ها در مکان‌های مجاز را در آیین‌نامه اجرایی این قانون پیش‌بینی کند. سقف عوارض قابل دریافت از آپارتمان‌های جدید محل استقرار این فعالیت‌ها نباید بیشتر از عوارض آپارتمان دارای کاربری مسکونی در همان منطقه باشد.
ماده ۱۶- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، دایر کردن هرگونه مطب یا مؤسسه پزشکی در ساختمان آپارتمانی منوط به داشتن کاربرد بهداشتی – درمانی و رعایت استانداردهای وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و ضوابط و مقررات شهرسازی در مورد طراحی و ساخت ساختمان و سطح‌بندی خدمات و پهنه‌بندی شهری و همچنین مقررات ملی ساختمان و اینکه تمام آپارتمان‌های آن مورد بهره‌برداری بهداشتی و درمانی باشد، مجاز است. سقف عوارض قابل دریافت از آپارتمان‌های این ساختمان‌ها نباید بیشتر از عوارض واحدهای دارای کاربری مسکونی در همان منطقه باشد.
تبصره ۱- مطب‌ها و مؤسسات پزشکی موجود در ساختمان آپارتمانی با کاربری مسکونی که در تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون تمام آپارتمان‌های آن ساختمان مورد بهره‌برداری بهداشتی – درمانی است با رعایت استانداردهای وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و ضوابط و مقررات شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و همچنین در ساختمان آپارتمانی که تمام آپارتمان‌های آن مورداستفاده غیرمسکونی باشند، می‌توانند ادامه فعالیت دهند.
تبصره ۲- در مورد مطب‌ها یا مؤسسات پزشکی موجود در ساختمان آپارتمانی که در تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، بعضی از آپارتمان‌های آن مورد بهره‌برداری بهداشتی – درمانی هستند، مالکان مکلفند ظرف پنج سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون وضعیت خود را با مفاد این ماده منطبق کنند.
تبصره ۳- آیین‌نامه اجرایی این ماده ظرف سه ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون از سوی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی با همکاری وزارتخانه‌های کشور، دادگستری و راه و شهرسازی و شهرداری پایتخت تهیه و برای تصویب و باید به هیئت‌وزیران ارائه می‌شود.
فصل چهارم – هزینه‌های ساختمان
ماده ۱۷- هزینه‌های اساسی (سرمایه‌ای) ساختمان، به عهده مالک و هزینه‌های جاری (مصرفی) به عهده استفاده کننده است.
تبصره – مصادیق هزینه‌های اساسی و جاری و همچنین هزینه‌های مشترک ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهی شد.
ماده ۱۸- پرداخت هزینه‌های مشترک الزامی است، هرچند آپارتمان مورد استفاده قرار نگیرد.
تبصره – سهم هر مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک متناسب با مساحت قسمت اختصاصی او نسبت به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان خواهد بود؛ مگر اینکه مجمع عمومی ساختمان با توجه به شرایطی از قبیل تعداد استفاده‌کنندگان و میزان استفاده به نحو دیگری تصمیم بگیرد.
ماده ۱۹- مدیر ابتدا هزینه‌های مشترک را به روش قابل اثباتی از قبیل داده پیام یا به‌صورت کتبی حسب مورد از استفاده کننده یا مالک مطالبه می‌کند و در صورت امتناع آنان از پرداخت بدهی، کل مبلغ بدهی و خسارت تأخیر تأدیه مذکور در تبصره (۲) ماده (۳۱) را از طریق اظهارنامه و با ذکر موارد آن، حسب مورد از آنان مطالبه می‌کند. اشخاص مذکور مکلفند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی خود و خسارت تأخیر تأدیه آن را پرداخت کنند.
تبصره – نشانی مالک یا استفاده کننده همان نشانی محل اختصاصی آن‌هاست، مگر اینکه نشانی دیگری را جهت ابلاغ اظهارنامه و غیره به مدیر اعلام کرده باشند.
ماده ۲۰- هنگام تنظیم هر نوع سند اعم از انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره، مالک یا قائم‌مقام او یا استفاده کننده، مفاصاحساب مربوط به پرداخت هزینه‌های مشترک را که به تأیید مدیر رسیده به استفاده کننده بعدی یا منتقل الیه ارائه می‌دهد و یا با موافقت مدیر، تعهد منتقل الیه به پرداخت بدهی‌های معوق مالک یا استفاده کننده سابق نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون، در سند تنظیمی قید می‌گردد.
فصل پنجم – نگهداشت ساختمان
ماده ۲۱- مجمع عمومی ساختمان نمی‌تواند تصمیماتی اتخاذ کند که مغایر با الزامات قانونی، ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان باشد.
ماده ۲۲- مدیر مسئول اداره ساختمان، نگهداری و تعمیر آن می‌باشد و در ساختمان آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان باید از خدمات و توان تخصصی بازرس فنی در چارچوب مقررات ملی ساختمان استفاده کند.
ماده ۲۳- مدیر مکلف است تمام ساختمان را هرساله در مقابل زلزله و خطرات ناشی از آتش‌سوزی بیمه کند.
ماده ۲۴- در تمام ساختمان‌های آپارتمانی با بیش از ۲۰ آپارتمان و همچنین مجتمع‌ها، مدیر مکلف است برای حفظ و نگهداری ساختمان از خدمات سرایدار (نگهبان) استفاده کند.
ماده ۲۵- مدیر مکلف است، حساب مالی ساختمان را در یکی از بانک‌ها یا مؤسسات مالی و اعتباری مجاز کشور به نام ساختمان (با شماره پلاک تبتی) افتتاح کند تا کلیه مانده اعتبارات و وجوه و خسارت‌ها و جریمه‌هایی که بر اساس این قانون و سایر قوانین و مقررات مربوط حسب مورد از مالک یا استفاده کننده اخذ می‌شود، در آن نگهداری و برای اداره امور ساختمان و حفظ و نگهداری و تعمیر آن هزینه گردد.
تبصره ۱- بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مکلف است به تمامی بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری مجاز تکلیف کند حساب مالی مذکور را بر اساس پلاک ثبتی ساختمان، به نام ساختمان افتتاح کنند.
تبصره ۲- میزان وجه لازم برای افتتاح حساب مالی ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهد شد.
ماده ۲۶- در صورت فرسودگی کلی ساختمان یا به پایان رسیدن عمر مفید آن، سکونت در ساختمان یادشده نباید ادامه پیدا کند. در این صورت، نخست نسبت به مقاوم‌سازی ساختمان مذکور اقدام می‌گردد و چنانچه بر اساس نظریه کارشناس، امکان مقاوم‌سازی آن وجود نداشته باشه و مجمع عمومی ساختمان قصد تخریب و بازسازی آن را داشته باشد یا در مواردی که عدم بازسازی ساختمان موجب ضرر قطعی مالکان شود، اما اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی موافق تخریب و بازسازی ساختان نباشند، می‌توان به مرجع قضایی صالح مراجعه و تجویز بازسازی ساختمان را به‌موجب دادخواست درخواست کرد. مرجع یاد شده ابتدا نظر سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری را اخذ می‌کند و در صورت تأیید مراتب فوق توسط کارشناسان مذکور، حکم تجویز تخریب و بازسازی ساختمان را می‌دهد. اکثریت مالکان بر اساس حکم مرجع قضایی با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای اقلیت مالکان نسبت به تخریب و بازسازی ساختمان اقدام و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از ساختمان و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آن‌ها پرداخت شده با احتساب خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص بانک مرکزی، از اموال ازجمله سهم اختصاصی آنان از ساختمان استیفاء می‌کنند.
تبصره ۱- مصادیق فرسودگی کلی و پایان عمر مفید ساختمان به‌موجب آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین می‌شود.
تبصره ۲- اعتراض به نظر کارشناسان فوق‌الذکر تابع مقررات آیین دادرسی مدنی است.
تبصره ۳- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری، اقدام به تخلیه آپارتمان متعلق به خود به‌منظور مقاوم‌سازی یا بازسازی ساختمان نکند، مرجع قضایی صادرکننده حکم با جلب نظر کارشناس نسبت به تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
فصل ششم – مقررات کیفری
ماده ۲۷- در موارد مذکور در بندهای (الف) تا (ث) ماده (۱۴) مدیر مکلف است در صورت مشاهده تخلف یا به تقاضای متضرر، بلافاصله و به‌طور کتبی به شخص متخلف اخطار کند تا نسبت به رفع آن اقدام کند. در صورت امتناع مدیر از ارسال اخطار یا عدم رفع تخلف، متضرر می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ امتناع مدیر یا اخطار کتبی مذکور، رفع آن را از مرجع قضایی صالح درخواست کند. مرجع مذکور به قید فوریت نسبت به درخواست، رسیدگی و در صورت صحت ادعا حسب مورد دستور رفع تخلف را صادر می‌کند که این دستور بلافاصله اجرا می‌شود. اعتراض نسبت به این دستور تابع قوانین مربوط خواهد بود.
تبصره – پس از طی فرایند مقرر در این ماده، در صورت تکرار هر یک از موارد مذکور در بندهای (الف) تا (ث) ماده (۱۴)، مرتکب به مجازات جزای نقدی درجه شش مندرج در ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی – مصوب ۱۳۹۲، معلوم می‌شود.
ماده ۲۸- در موارد مذکور در بندهای (ج) و (چ) ماده (۱۴) و همچنین در مورد تخلفات موضوع مواد (۱۵) و (۱۶) هر ذینفع می‌تواند مراتب را حسب مورد به شهرداری یا دهیاری و در مواردی که خارج از محدوده فعالیتی شهرداری و دهیاری می‌باشد، به بخشداری مربوط اعلام کند، مراجع مذکور به‌محض اطلاع باید اقدامات قانونی لازم را برای ممانعت از ادامه استفاده و اعاده وضعیت به سابق انجام دهند.
ماده ۲۹- در مورد مذکور در بند (ح) ماده (۱۴) و تبصره (۲) آن، مدیر مکلف است از ورود حیوان ممانعت به عمل آورده و در صورت وارد نمودن حیوان، به طور کتبی به مالک یا نگه‌دارنده آن اخطار کند تا بلافاصله نسبت به خارج کردن حیوان از ساختمان اقدام نماید، در صورت امتناع مدیر از ارسال اخطار یا عدم رفع تخلف، هر یک از استفاده‌کنندگان می‌توانند ظرف یک ماه از تاریخ امتناع مدیر یا اخطار کتبی مذکور، موضوع را به دادستان اعلام نمایند. مقام مذکور پس از احراز صحت موضوع، در مورد حیوان وحشی دستور تحویل آن به سازمان حفاظت محیط‌زیست را صادر می‌کند و سازمان مذکور نیز مطابق مقررات مربوط در مورد آن حیوان تعیین تکلیف خواهد کرد. در مورد حیوان اهلی نیز دادستان از مالک یا نگه‌دارنده حیوان تعهد کتبی مبنی بر عدم نگهداری آن حیوان در ساختمان را خواهد گرفت و در صورت عدم انجام تعهد و یا تکرار تخلف دستور تحویل آن به سازمان دامپزشکی کشور را صادر می‌کند.
ماده ۳۰- در مورد مذکور در بند (خ) ماده (۱۴) مدیر به طور کتبی به شخص اخطار می‌کند که از استعمال دخانیات خودداری کند. در صورت تکرار، مدیر موضوع را به دادستان اعلام می‌نماید و دادستان از وی تعهد کتبی مبنی بر عدم استعمال دخانیات در ساختمان خواهند گرفت.
ماده ۳۱- هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد، مدیر می‌تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات و امکانات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز به آپارتمان مربوط خودداری کند. درصورتی‌که ظرف پنج روز از تاریخ قطع خدمات و امکانات مشترک، بدهی مذکور پرداخته نشود، مدیر می‌تواند از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آپارتمان د خواست صدور اجراییه کند. اداره ثبت یاد شده به درخواست مدیر برای وصول وجه مزبور و خسارت تأخیر تأدیه به میزان مقرر در تبصره (۲) این ماده، بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی به فوریت و طبق مقررات اجرای استاد رسمی صورت خواهد گرفت.
تبصره ۱- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر و موارد بدهی مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه درخواست صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۲- در صورت صدور اجراییه مطابق این ماده، حسب مورد مالک یا استفاده کننده برای بار اول علاوه بر اصل بدهی، معادل پنجاه درصد آن و برای بار دوم به بعد هر بار علاوه بر اصل بدهی، معادل دوسوم آن به‌عنوان خسارت تأخیر تأدیه بدهی ملزم می‌گردند. مبلغ خسارت یاد شده و اصل بدهی در اجراییه قید و هم‌زمان وصول می‌شود.
تبصره ۳- درصورتی‌که ظرف ده روز از ابلاغ اجراییه، بدهکار اقدام به پرداخت اصل بدهی خود کند، از پرداخت نصف جریمه معاف می‌شود، مراتب این معافیت در اجراییه قید خواهد شد.
تبصره ۴- مدیر مکلف است، به‌محض وصول وجوه مورد مطالبه یا صدور دستور موقت از سوی مرجع قضایی، فوراً نسبت به برقراری مجدد خدمات و امکانات مشترک اقدام نماید.
ماده ۳۲- درصورتی‌که قطع خدمات و امکانات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر می‌تواند حسب مورد از طریق اجرای ثبت به شرح مقرر در ماده (۳۱) یا طرح دعوا در مرجع قضایی صالح نسبت به دریافت بدهی اقدام کند.
تبصره ۱- مرجع قضایی مذکور مکلف است این‌گونه دعاوی را خارج از نوبت رسیدگی و بدهکار را از دریافت خدمات عمومی ساختمان محروم و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان جریمه نماید.
تبصره ۲- استفاده مجدد از خدمات مذکور موکول به پرداخت هزینه‌های معوق آپارتمان مربوط با گواهی مدیر و یا به حکم مرجع قضایی و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
ماده ۳۳- در صورت قطع خدمات یا امکانات مشترک، ذینفع می‌تواند از مرجع قضایی صالح درخواست رسیدگی کند مرجع مذکور خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی نموده و اگر دلایل وی را قوی تشخیص دهد، به طور موقت دستور وصل آن را خواهد داد؛ هرچند رسیدگی به موضوع هنوز ادامه داشته باشد. درصورتی‌که پس از پایان رسیدگی به‌موجب رأى قطعی دادگاه اثبات شود که شاکی قانوناً حق استفاده از خدمات یا امکانات مذکور را نداشته یا از انشعاب غیرمجاز استفاده کرده است، علاوه بر تعقیب و محکومیت به مجازات مربوط، با درخواست ذینفع، محکوم به جبران کلیه خسارات وارده خواهد شد.
ماده ۳۴- درصورتی‌که مالک یا استفاده کننده مکرراً در مرجع قضایی محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد، علاوه بر سایر پرداختی‌ها، به جزای نقدی معادل مبلغ محکوم‌به محکوم خواهد شد.
ماده ۳۵- هرگاه مدیر اموال و یا وجوهی را که به جهت اداره ساختمان در اختیار وی قرار می‌گیرد به ضرر مالکان یا استفاده‌کنندگان، استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود نماید. به جزای نقدی درجه شش و درصورتی‌که بر خلاف مصوبات مجمع عمومی در امر دیگری برای ساختمان مصرف کند به جزای نقدی درجه هفت یا هشت محکوم می‌شود.
ماده ۳۶- جرائم موضوع این قانون به‌جز جرم موضوع قسمت اخیر ماده (۳۵)، فقط با شکایت شاکی خصوصی قابل تعقیب است و با گذشت او تعقیب، رسیدگی و اجرای حکم متوقف می‌شود. شاکی خصوصی در خصوص قسمت اخیر ماده (۳۵)، مجمع عمومی بوده که می‌تواند با انتخاب نماینده نسبت به طرح شکایت یا گذشت اقدام کند.
ماده ۳۷- مدیر در امور مربوط به ساختمان در چارچوب قوانین و مقررات و مصوبات مجمع عمومی، نماینده قانونی ساختمان نزد مراجع قانونی ازجمله مراجع قضایی می‌باشد و می‌تواند نماینده حقوقی یا وکیل دادگستری انتخاب کند.
تبصره – نماینده حقوقی باید فارغ‌التحصیل رشته حقوق یا فقه و حقوق باشد.
ماده ۳۸- آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف شش ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن آن توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارتخانه‌های دادگستری و کشور تهیه و برای تصویب به هیئت‌وزیران ارائه می‌شود.
ماده ۳۹- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، قانون تملک آپارتمان‌ها – مصوب ۱۳۴۳- نسخ می‌گردد و فراز پایانی تبصره الحاقی به بند (۲۴) ماده (۵۵) قانون شهرداری – مصوب ۱۳۵۲-، ماده (۳۴) قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری – مصوب ۱۳۸۱ و قانون محل مطب پزشکان – مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات بعدی آن – صرفاً در خصوص ساختمان‌های غیر آپارتمانی قابلیت اجرا خواهد داشت.
[۱] ممنوعیت هر نوع استفاده مسکونی از آپارتمان با کاربری مصوب غیرمسکونی بررسی شود.